Come concludere un contratto di compravendita di un appartamento. Registrazione di acquisto e vendita di un appartamento: istruzioni dettagliate. Preparazione dei documenti per l'acquisto di un appartamento

Come concludere un contratto di compravendita di un appartamento. Registrazione di acquisto e vendita di un appartamento: istruzioni dettagliate. Preparazione dei documenti per l'acquisto di un appartamento

31.01.2024 Danno cerebrale

– continuazione:

Per fare un accordo per noi ( Venditore) si è svolto senza intoppi e senza incidenti, è meglio preparare il progetto in anticipo ( campione) Contratti di compravendita di appartamenti (APA) e concordarlo con il nostro Acquirente. Quindi all'ultimo momento, durante la transazione stessa, non dovrai discutere con lui e scoprire chi ha frainteso chi.

Coordinazione bozza di accordo È meglio trascorrere un giorno o due prima di mettere i soldi in una cassetta di sicurezza ( vedere le ISTRUZIONI del passaggio precedente).

Conclusione Contratti di compravendita di appartamenti tra gli individui possono verificarsi entrambi in modulo di scrittura semplice (PPF) , e dentro forma notarile , come concordato dalle parti, tranne nei casi in cui è richiesta una transazione.

Abbiamo anche discusso la distribuzione dei costi della transazione con l'Acquirente ( vedere il passaggio ISTRUZIONI corrispondente al collegamento), e ha inserito anche tale clausola nel contratto.

In generale, sottigliezze e sfumature termini della politica dovrebbe interessare, prima di tutto, l'Acquirente ( a riguardo consultare la sezione ISTRUZIONI: Acquirente >> “Secondario” >> ...). Dopotutto, acquista non tanto un oggetto/oggetto specifico quanto un certo prodotto virtuale chiamato “giusto”. E la misura in cui questo "prodotto virtuale" sarà giustificato, affidabile e protetto dipenderà dalle azioni dell'Acquirente stesso, in particolare da quanto pienamente e con competenza formulerà termini e condizioni della polizza.

La nostra principale preoccupazione, come Venditore, è garantire che questo accordo ci consenta successivamente di accedere al denaro. Quelli. deve contenere esattamente le informazioni ( indirizzo dell'appartamento, nome dell'acquirente), che sarà controllato dagli addetti depositari presso il ns.

A cos'altro dovremmo prestare attenzione nel contratto di vendita e acquisto dell'appartamento?

SU conseguenze fiscali dell’operazione per noi ( perché riceviamo entrate significative dalle vendite).

Pagheremo? imposta sulle vendite il nostro appartamento e quanto - dipende da quanti anni lo abbiamo posseduto, da come ne abbiamo ricevuto la proprietà ( acquistato, privatizzato, ereditato, ecc.), e quali detrazioni fiscali possiamo applicare per il nostro caso.

Quindi è stato redatto il contratto di compravendita, sono presenti tutte le condizioni essenziali, sono state concordate condizioni aggiuntive, sono state prese in considerazione le questioni relative ai prezzi e alle tasse. Dopo esserci guardati ancora una volta con sospetto, l'Acquirente ed io abbiamo apposto i nostri autografi sul contratto.

Ora il pacco di documenti che abbiamo raccolto, insieme all'accordo firmato, viene inviato per la registrazione.

Il modo in cui avviene un'operazione di acquisto e vendita di appartamenti è interessante sia per coloro che lo incontrano per la prima volta, sia per coloro che hanno partecipato al processo relativamente di recente: la legislazione sta cambiando, la procedura viene migliorata. Le fasi di conclusione delle transazioni rimangono invariate.

Dopo aver trovato la casa dei vostri sogni tra una serie di offerte, preparatevi per un lungo processo di finalizzazione dell'acquisto e della vendita di un appartamento.

Quasi tutte le proprietà immobiliari vengono vendute tramite intermediari.

Un contratto standard con un'agenzia immobiliare specifica la sua responsabilità nella selezione di un immobile e nella fornitura di servizi di consulenza. Essi infatti non possono, e dal punto di vista della legge non sono obbligati, a garantire la purezza giuridica dell'abitazione e, quindi, della transazione stessa. Nel contratto di compravendita (sia preliminare che principale) non è nemmeno indicato l'agente immobiliare.

Inizialmente, prima di firmare un contratto con un agente immobiliare, viene verificata la purezza legale della proprietà studiando:

Modulo 7 (caratteristiche tecniche dell'oggetto) e (o) passaporto catastale;
Modulo 9, che contiene informazioni su tutte le persone registrate nell'appartamento;
ricevute di pagamento di bollette, certificato di assenza di debiti;
documenti del titolo per l'oggetto: un certificato di proprietà e un documento che conferma la base per l'emergere di tale diritto (accordo di scambio, privatizzazione, vendita e acquisto, certificato di eredità).

In questa fase, gli agenti immobiliari solitamente presentano delle copie. Richiedi gli originali, perché potrebbero essere registrati in giustizia per un'altra operazione, e l'anticipo (cauzione) sarà già versato.

Al momento della conclusione del contratto principale, il venditore, oltre a quanto sopra, è tenuto a fornire:

un estratto del Registro dello Stato Unificato, in cui verranno indicati gli attuali proprietari e i gravami (se l'immobile è stato pignorato o pignorato);
procura per il diritto di vendita rilasciata dal coniuge (se presente);
se uno dei proprietari è sotto tutela (minore o incapace), sarà necessaria l'autorizzazione delle autorità tutorili. Il documento viene rilasciato entro un mese dalla data della domanda.

Non dovresti contare sull'aiuto speciale di un istituto di credito quando ottieni un mutuo. Il creditore difenderà i propri interessi: l'oggetto, la vita (e talvolta il titolo) del mutuatario saranno assicurati e il suo obbligo di ripagare completamente il debito (se i pagamenti assicurativi sono insufficienti) è stabilito nel contratto.

Importante: quando si controlla l'elenco delle persone che sono mai state registrate in un determinato territorio, è necessario chiarire:

se sono stati rispettati i diritti di tutti coloro che erano registrati al momento della privatizzazione, in particolare dei minori e degli incapaci;
la cerchia degli eredi, se l'abitazione è stata ereditata e se ci sono state domande.

I certificati di una clinica di salute mentale e delle autorità di tutela aiuteranno a dissipare i sospetti, ma solo il proprietario dell'immobile può ottenerli. Il rifiuto di fornire tali informazioni in situazioni controverse è un motivo per controllare più attentamente altri titoli e, se la transazione ha luogo,,assicurare il titolo (il rischio di alienazione – perdita di proprietà – dell'immobile).

Se l'importo richiesto per l'acquisto è a portata di mano, è possibile, dopo aver controllato i documenti dell'appartamento, concludere un affare. Un contratto preliminare di compravendita aiuterà a proteggere l'immobile che ti piace dalle pretese di altri acquirenti, se è necessario attendere (per un mutuo, per la vendita di altri immobili).

In questo documento, oltre ai punti fondamentali relativi all'oggetto di vendita e acquisto, è importante indicare:

1 – termini:

conclusione di un accordo;
trasferimento di denaro;
trasferimento effettivo dell'appartamento all'acquirente;
cancellazione dal registro delle persone estranee all'acquirente;

2 – procedura di calcolo:

– ci sarà un pagamento anticipato e in quale forma:

pagamento anticipato (in caso di risoluzione del contratto di compravendita su iniziativa dell'acquirente, tale importo rimane al venditore)

un deposito che verrà restituito all'acquirente se una delle parti si rifiuta di firmare il documento principale;

fonti di pagamento del costo dell'oggetto (quale parte viene pagata con fondi propri, quale con fondi presi in prestito);
volumi di pagamenti e metodi di trasferimento di denaro;
per il pagamento delle utenze;
condizioni speciali (se rimarranno mobili, impianti idraulici costosi, che possono essere sostituiti con un analogo più economico al momento del trasferimento dell'appartamento, ecc.).

È necessario concordare e stipulare nel contratto (sia base che preliminare) chi pagherà i costi associati al trasferimento di denaro (costo del noleggio dell'armadietto, commissione per un bonifico bancario), a nome di chi verranno ricevuti i fondi.

La stesura del contratto principale è un processo ancora più importante della stesura di un contratto preliminare.

Chiarirà la procedura di conciliazione tra le parti, specificando chi accetterà i soldi e come. Se è stato versato un anticipo (cauzione), questo deve essere indicato.

Presta attenzione alla descrizione dell'appartamento: più è dettagliata, meglio è. Oltre all'indirizzo dovresti scrivere:

numero catastale;
zona, sia generale che residenziale;
parametri della casa (anno di costruzione, materiale con cui è stata costruita);
ubicazione dell'oggetto all'interno della casa (numero ingresso, piano).

Si prega di chiarire altri punti (sulle condizioni di trasferimento dell'alloggio, sull'elenco dei beni che rimangono nell'appartamento).

Calcolo

Il calcolo è possibile nei seguenti modi:

in contanti;
trasferimento di denaro;
tramite una cassetta di sicurezza;
lettera di credito.

Nel primo caso si parla solitamente di un anticipo (deposito). Il trasferimento di denaro dovrà essere documentato con ricevuta. È scritto a mano o digitato su un computer. Ma dovrebbe descrivere nel modo più dettagliato possibile:

chi ha ricevuto il denaro (nello specifico quale dei venditori, se ce ne sono più), i dettagli del suo passaporto, le informazioni sul suo luogo di residenza (registrazione);
base di pagamento (contratto di compravendita, sua impronta);
Si consiglia di coinvolgere un testimone che annoterà che i fondi sono stati trasferiti in sua presenza. Il documento dovrebbe indicare anche i dettagli del suo passaporto.

Cercano di effettuare un bonifico bancario direttamente il giorno della transazione prima di recarsi da un notaio o dall'autorità giudiziaria. La conferma del trasferimento di denaro sarà un ordine di addebito emesso dalla banca. Una copia del documento può essere consegnata al venditore dopo aver presentato l'originale.

Una cassetta di sicurezza viene spesso utilizzata quando si acquista un appartamento con un mutuo. Il venditore e l'acquirente stipulano insieme un accordo con la banca per l'apertura. Il documento indicherà chi e a quali condizioni ha il diritto di entrare nello spazio sicuro e di utilizzare la chiave, ad es. ottenere soldi.

Nel normale corso della transazione, il giorno della sua conclusione, l'acquirente riceve fondi presi in prestito o porta i propri contanti. Sia il venditore che l'acquirente entrano insieme nello spazio sicuro, controllano i pacchi, se l'importo impegnato è conforme ai termini del contratto, mettono i soldi nella cassaforte e partono per l'affare. Dopo la sua registrazione, hanno diritto alla restituzione del denaro:

il venditore, dietro presentazione all'impiegato della banca del contratto di compravendita registrato e del passaporto;
l'acquirente alla scadenza del periodo concordato se la transazione non ha luogo.

La lettera di credito è un conto bancario aperto dall'acquirente; il venditore ha il diritto di disporne dopo aver registrato la transazione e presentato i documenti necessari. Lo schema è simile allo schema con una cassetta di sicurezza.

Registrazione delle transazioni

La proprietà di un immobile arriva solo al momento della registrazione della registrazione statale di questo fatto nel registro statale (USRE) e non immediatamente dopo il trasferimento dei documenti all'ufficiale del registro.

Documenti necessari per la registrazione:

passaporti (certificati di nascita per minorenni, permessi di soggiorno o passaporti nazionali con marchio di registrazione del Dipartimento degli affari interni per gli stranieri) e copie degli stessi di tutti i partecipanti all'operazione;
procura, se una delle parti agisce tramite un rappresentante o è sposata (è richiesto anche un certificato della sua conclusione);
autorizzazione delle autorità di tutela se uno dei venditori è minorenne o incapace;
passaporto catastale;
documenti del titolo;
domanda di registrazione (stampata dall'ufficiale di stato civile);
ricevuta (copia) del pagamento del dovere statale.

Dopo aver controllato il pacco di documenti, ad entrambe le parti viene rilasciata una ricevuta che ne conferma la ricezione. Il documento sarà necessario per:

monitorare il processo di registrazione online o telefonicamente;
ottenimento del certificato di proprietà e di un contratto registrato.

L'operazione può essere perfezionata anche da un notaio, ma il trasferimento della proprietà dell'appartamento è comunque soggetto esclusivamente alla registrazione statale presso l'autorità di giustizia. Gli MFC forniscono un servizio simile.

La presenza di errori nei documenti (qualsiasi) o la fornitura di un insieme di documenti incompleto è motivo di sospensione della registrazione o di rifiuto della stessa.

Se la proprietà è di proprietà da meno di 5 anni (se c'è stata una donazione, eredità o privatizzazione - 3 anni) e costa più di 1 milione di rubli, il venditore sarà tenuto a pagare l'imposta sul reddito del 13% sull'importo della transazione eccedente l'importo specificato. Per evitare ciò, nel contratto è indicato un prezzo più basso. Per l'acquirente, questo è irto del fatto che in caso di procedimento in tribunale, quest'ultimo procederà dal fatto che per l'appartamento è stato pagato solo l'importo indicato nel documento.

La via d'uscita è indicare che la proprietà viene venduta per 1 milione di rubli, ma è accompagnata da miglioramenti inseparabili del valore di X rubli, dove X è il costo totale della proprietà meno 1 milione di rubli. Formulazioni simili sono accettabili anche per gli enti creditizi che emettono mutui ipotecari.

Ma l'acquirente ha diritto a ricevere una detrazione fiscale una volta nella vita in relazione all'acquisto di alloggi per l'importo specificato nel contratto (non più di 2 milioni di rubli). Se indichi un valore inferiore, potrebbe perdere parte dell'importo della detrazione fiscale. Se i documenti indicano 1 milione e vengono pagati 2 milioni, le perdite saranno:

(2.000.000 – 1.000.000) x 0,13 = 260.000 rubli.

Inoltre, il venditore è esente dal pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche se vende la sua unica casa.

Non essere timido! Se non sei sicuro, chiedi di vedere più e più volte le carte e l'oggetto, controllali attentamente (anche se lentamente). Paghi tanti soldi, hai il diritto di controllare tutto ciò che sembra sospetto, di chiarire eventuali questioni controverse.

Se i reclami riguardano la qualità degli alloggi, contrattare. È del tutto possibile ridurre l'importo richiesto di parte del costo delle riparazioni future.
Se le condizioni non sono soddisfacenti, dovresti rifiutare la transazione o posticiparla.

Ognuno di noi prima o poi deve vendere o acquistare un appartamento. È possibile preparare da soli tutti i documenti per la vendita di un appartamento oppure è necessario rivolgersi ad un'agenzia? Da questo articolo imparerai come redigere correttamente un contratto di compravendita e registrare il trasferimento di proprietà di un appartamento.

Il contratto di compravendita di un appartamento viene redatto in forma scritta semplice. Se vuoi puoi farlo autenticare, ma questo non è necessario.

Dal 29 dicembre 2015 la partecipazione di un notaio è diventata obbligatoria quando si effettuano transazioni con quote di un appartamento, nonché quando si vendono immobili di proprietà di minorenni. Altre transazioni immobiliari non necessitano ancora di essere autenticate da un notaio.

Quali documenti saranno necessari per stipulare un contratto di compravendita di un appartamento?

Innanzitutto il certificato di proprietà dell'appartamento oggetto della vendita. Oltre al certificato, avrai bisogno anche di un documento che confermi la base per l'emergere dei diritti di proprietà del venditore dell'appartamento. Un documento del genere potrebbe essere:

contratto di vendita;
accordo sul trasferimento di un appartamento nella proprietà dei cittadini (privatizzazione);
contratto di regalo;
certificato di eredità;
decisione del tribunale che riconosce i diritti di proprietà.

Avrai anche bisogno dei dati del passaporto di entrambe le parti, ovvero del venditore e dell'acquirente.

Inoltre, è necessario fare scorta di un certificato su chi è registrato in questo appartamento. Se nessuno è registrato, sarà necessario anche un certificato.

Se il venditore dell'appartamento è sposato, per vendere l'appartamento sarà necessario il consenso del secondo coniuge. Se il proprietario è minorenne sarà necessario ottenere un decreto dell'autorità di tutela che autorizzi la vendita dell'appartamento.

Dal 29 dicembre 2015 la delibera dell'autorità di tutela viene richiesta al notaio.

E, naturalmente, avrai bisogno di una ricevuta per il pagamento del dazio statale. L'importo dell'imposta statale per la registrazione del trasferimento di proprietà di beni immobili è di 2 mila rubli. Il pagatore dell'imposta statale è l'acquirente dell'appartamento.

Termini essenziali del contratto di acquisto dell'appartamento

Affinché un contratto di compravendita immobiliare possa ritenersi concluso è necessario che siano concordati tutti i termini essenziali della transazione. Quali condizioni sono considerate essenziali in questo caso?

Prima di tutto, si tratta di informazioni sulla proprietà stessa. Nel contratto deve essere necessariamente indicato l'indirizzo dell'appartamento, la sua superficie, il numero di vani, il piano, nonché il numero catastale o condizionale dell'immobile.

Sono inoltre richieste informazioni sul prezzo dell'appartamento e sulla procedura di pagamento.

È consigliabile che al momento della presentazione dei documenti per la registrazione, i calcoli vengano effettuati per intero e una ricevuta di conferma sia allegata ai documenti.

Se al momento della registrazione del trasferimento di proprietà il contratto non indica che i pagamenti sono stati integralmente effettuati, oppure il contratto prevede una dilazione o una rateizzazione del pagamento, all'atto della registrazione, un gravame sotto forma di pegno verrà imposto all'appartamento.

Un altro punto che deve riflettersi nel contratto è la procedura per il trasferimento dell'appartamento dal venditore all'acquirente: quando ciò avverrà, a quali condizioni e in quale ordine.

Se ci sono persone che conservano il diritto di utilizzare l'appartamento dopo la vendita, anche questo deve essere indicato nel contratto.

Compilazione del contratto

Puoi scaricare un esempio di contratto per l'acquisto di un appartamento alla fine dell'articolo.

Innanzitutto, compila l'intestazione del contratto. L'intestazione indica il luogo in cui è stato redatto l'accordo, la data della sua firma, nonché le informazioni sulle parti dell'accordo:

Nome e cognome;
Data di nascita;
Luogo di nascita;
serie e numero del passaporto;
da chi e quando è stato rilasciato il passaporto;
indirizzo di registrazione nel luogo di residenza.

La clausola 1.2 del contratto specifica le informazioni sul documento del titolo, nonché i dettagli del certificato che conferma la proprietà di questo appartamento.

Le informazioni di cui ai punti 1.1 e 1.2 del contratto devono essere indicate in stretta conformità a quanto scritto nel certificato di proprietà.

Dal 1 gennaio 2015 il certificato di proprietà viene rilasciato non su un modulo timbrato, ma su uno normale.

Nella clausola 2.1 è necessario indicare il prezzo del contratto, nonché il fatto che al momento della firma del contratto il denaro è stato interamente pagato dall'acquirente (ovviamente solo in tal caso).

Al punto 3.1 è opportuno indicare che la cessione dell'appartamento viene effettuata senza atto di cessione. Se ciò non avviene, oltre al contratto, dovrai redigere anche un atto di cessione e allegarlo al contratto di compravendita.

Nella clausola 3.6 è necessario indicare le informazioni sulle persone che mantengono il diritto di utilizzare l'appartamento dopo la vendita o sulla loro assenza.

Le sezioni 5–7 sono tipiche e, di regola, non richiedono alcuna modifica.

Nell'ottava sezione del contratto vengono nuovamente indicati i dettagli di ciascuna delle parti, ovvero il venditore e l'acquirente, e vengono apposte le firme delle parti.

Innanzitutto, vengono scritti il cognome completo, il nome e il patronimico, dopo di che viene apposta una firma.

Dopo la sezione con le firme delle parti, c'è una ricevuta che conferma che il venditore ha ricevuto integralmente i fondi dall'acquirente.

Dopo aver compilato il contratto, è necessario stamparlo. L'accordo è stampato su un foglio di carta su entrambi i lati, in triplice copia. Puoi scaricare un contratto di esempio alla fine di questo articolo.

Una volta firmato il contratto di compravendita, è necessario registrarlo. In base all'articolo 553 del Codice Civile della Federazione Russa, il trasferimento della proprietà di un appartamento è soggetto alla registrazione statale obbligatoria a Rosreestr.

Per la registrazione statale, le parti devono presentare congiuntamente a Rosreestr i seguenti documenti:

domanda di registrazione (compilata a Rosreestr);
contratto di compravendita di appartamento, una copia per ciascuna parte più una copia per l'ufficiale di stato civile;
certificato di proprietà;
documento del titolo;
un certificato sulle persone registrate nell'appartamento o sulla loro assenza;
se necessario, il consenso del secondo coniuge alla vendita dell'appartamento e la decisione dell'autorità tutoria;
ricevuta di pagamento del dovere statale.

Se una delle parti (venditore o acquirente) elude la registrazione statale, l'altra parte può adire il tribunale. Il trasferimento della proprietà verrà registrato con decisione del tribunale e la parte evadente sarà tenuta a risarcire tutte le perdite subite.

Sulla base dei risultati della registrazione, le informazioni sul nuovo proprietario verranno inserite nel Registro dei diritti dello Stato unificato (USR) e all'acquirente verrà rilasciato un certificato di registrazione della proprietà. Da questo momento l'acquirente diventa pieno proprietario dell'appartamento.

L'acquisto di un appartamento in contanti, secondo la Legislazione della Federazione Russa, non è diverso dal pagamento tramite bonifico bancario. Ma come ogni tipo di transazione monetaria, ha le sue sfumature.

Oppure un pagamento anticipato è la norma di riassicurazione dell’acquirente. Al fine di garantire la transazione e ridurre al minimo i rischi, l'acquirente, quando trasferisce denaro, chiede all'acquirente di riceverlo, indicando:

dove è stato completato il trasferimento;
quale importo è stato pagato;
cosa è stato pagato;
da chi e a chi è stato pagato il denaro.

Sfumature importanti: come avviene la transazione quando si paga con denaro

Considerando che anche la procedura per l'acquisto e la vendita di un appartamento ha i suoi momenti, vale la pena soffermarsi più in dettaglio sulla procedura per il pagamento in contanti.

Consideriamo i diritti e gli obblighi di ciascuna parte in questa transazione.

Per il venditore

Il venditore si impegna:

preparare, insieme all'acquirente, un contratto per l'acquisto e la vendita di un appartamento. Questo può essere fatto in modo indipendente o con l'aiuto di un avvocato, notaio o agente immobiliare.
Raccogli un pacchetto di documenti necessari per la registrazione dei diritti di proprietà al momento dell'acquisto di una casa da parte di un nuovo proprietario.
Firma il contratto insieme all'acquirente.
Accetta pagamento in contanti da parte dell'acquirente.

Se il venditore è una persona giuridica, esistono alcune restrizioni sull'effettuazione di pagamenti in contanti.

Per l'acquirente

L'acquirente, a sua volta, si impegna:

Scegli l'alloggio e ispezionalo.
Controllare la precisione dei documenti del titolo. Chiedere al venditore di fare un estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato per confermare il fatto dei diritti di proprietà dichiarati dal proprietario dell'appartamento.
Se l'acquisto e la vendita di un appartamento vengono effettuati tramite un intermediario, è necessario verificare la procura a suo nome.
L'acquirente deve assicurarsi che tutti coloro che vivono e non vivono nel territorio dell'appartamento ne siano controllati. Un estratto esteso del registro della casa aiuterà a verificarlo.
Controllare gli arretrati nei pagamenti delle utenze. Vale anche la pena stipulare nel contratto che se il nuovo proprietario riceve un debito per l'appartamento, il venditore si impegna a ripagarlo.

Potrebbe essere necessario un controllo più approfondito per garantire la pulizia legale dell'appartamento.

Se tutto va bene, passano alla fase successiva: questa è la conclusione di un accordo. L'acquirente trasferisce denaro per . L'importo da pagare sarà quello indicato nel contratto. Quindi vengono registrati i diritti di proprietà del nuovo proprietario dell'appartamento.

Vale la pena notare che questo acquisto è costoso, quindi è meglio che il venditore si protegga dagli incidenti. Pertanto, il contratto prevede non solo ciò che è stato pagato, ma anche sanzioni per penalità.

Se l'acquirente termina la transazione, il venditore trattiene l'intero deposito.

Se il venditore rifiuta la transazione, restituisce all'acquirente la cauzione per il doppio dell'importo.

Quali documenti sono necessari per concludere un accordo da entrambe le parti?

Quando si firma un contratto di compravendita immobiliare, come abbiamo detto prima, è necessario ritirare un pacchetto di documenti. Consiste in:

Un contratto di compravendita di appartamento, che deve essere firmato da ciascuna delle parti. Se il venditore ha condiviso la proprietà dell'appartamento con altre persone, il contratto deve essere certificato da un notaio.
è un documento senza il quale non è possibile registrare i diritti. Deve essere compilato dal venditore indicando che sta trasferendo la proprietà dell'appartamento a un nuovo acquirente e proprietario.
Estratto da Rosreestr. Il documento, che attualmente conferma i diritti di proprietà del proprietario, riporta il numero catastale dell'appartamento.
Ricevuta per il pagamento del dovere statale. Se questo fatto del pagamento dell'imposta non viene effettuato, l'ufficiale del registro si rifiuterà di effettuare la transazione. Il dovere statale è un pagamento obbligatorio.

A seconda della transazione potrebbero essere necessari altri documenti. Per esempio:

Se il venditore dell'appartamento è sposato, la legge richiede il consenso del coniuge per completare questa transazione.
Se l'acquisto e la vendita non avvengono per conto del proprietario, è necessaria la procura dell'intermediario, certificata da un notaio.
Se uno dei proprietari dell'appartamento è un figlio minorenne, la procedura di ri-registrazione sarà leggermente diversa.

Inoltre, quando si effettua una transazione in contanti, il fatto del trasferimento di denaro è importante:

Il più comune è una ricevuta.
Una copia del contratto del venditore con la banca, che indica l'affitto della cassetta di sicurezza - se il trasferimento di denaro avviene tramite una cassetta di sicurezza.
Come prova può servire anche un assegno bancario per banconote false.

Cosa considerare quando si stipula un accordo

Se il contratto di compravendita di un appartamento prevede l'acquisto di un immobile in contanti, è necessario tenere conto e discutere tra le parti i seguenti punti:

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Trasferimento di denaro. In quale ordine e dove avverrà il trasferimento? I metodi di trasferimento di denaro sopra menzionati ti aiuteranno a trovare quello migliore per te.
Le condizioni alle quali viene effettuato il primo pagamento: pagamento anticipato o deposito. Secondo la legislazione della Federazione Russa, questi due concetti hanno valore giuridico diverso.
La registrazione presso Rosreestr avviene dopo che il denaro è stato trasferito al venditore. Pertanto, questo punto deve essere preso in considerazione nel contratto di compravendita dell'appartamento.

Quale valuta scegliere per il calcolo

È meglio pagare per l'acquisto di alloggi nella valuta nazionale. Ma se l'acquirente e il venditore decidono che è più conveniente per loro pagare la transazione in valuta estera, la legislazione della Federazione Russa prevede la possibilità di pagamento non solo in rubli russi. Di solito i pagamenti vengono effettuati in dollari o euro.

Limitazione ai pagamenti in contanti

La legislazione della Federazione Russa prevede pagamenti in contanti con un limite di 600.000 rubli. Questa legge è stata emanata nel gennaio 2014 e ora è necessario effettuare diverse operazioni per pagare importi superiori a 600.000 rubli.

In questo modo, lo Stato sta cercando di sbarazzarsi e sradicare il mercato ombra e l'occultamento dei redditi non ufficiali dei cittadini. Esiste anche una procedura di limitazione per alcune persone: si tratta di persone giuridiche, hanno il diritto di effettuare pagamenti in contanti solo per un importo di 100.000 rubli.

Come aggirare le restrizioni

Esistono anche metodi per aggirare questo decreto governativo.

Innanzitutto, questo limite non si applica alla valuta estera, quindi è possibile effettuare pagamenti in contanti in un'altra valuta non nazionale.

Frantumazione a pezzi

Il secondo modo per aggirare il decreto sui limiti d'importo è quello di frazionare l'importo. Cosa significa? In questo caso viene solitamente utilizzato il seguente algoritmo:

Il primo pagamento viene trasferito come anticipo per l'appartamento.
Il secondo pagamento avviene quando i documenti vengono trasferiti a Rosreestr o al Centro multifunzionale per la registrazione dei diritti di proprietà.
Il terzo pagamento avviene quando il nuovo proprietario dell'appartamento riceve i diritti di proprietà.

Questo metodo viene utilizzato se l'appartamento è poco costoso e il suo costo può essere suddiviso in tre parti, che non superano i 600.000 rubli come pagamento una tantum.

Lo svantaggio è che se il venditore ha bisogno urgentemente di denaro, non potrà riceverlo in un unico pagamento, come avrebbe voluto.

Cassetta di sicurezza e lettera di credito

La caratteristica principale dell'acquisto di un appartamento in contanti è l'assenza di intermediari, che sono istituti finanziari, organismi di credito che forniscono direttamente una cassetta di sicurezza per il trasferimento e la conservazione di denaro o una lettera di credito. Con questo tipo di pagamento per un appartamento in contanti, vale la pena considerare:

L'acquirente dell'appartamento sceglie e negozia autonomamente il prezzo con il venditore dell'immobile.
Il contratto dovrà necessariamente corrispondere e soddisfare tutte le richieste di entrambe le parti.
Le parti fissano una data per la stipula dell'accordo.
Le parti presentano a Rosreestr un pacchetto di documenti e un contratto per l'acquisto e la vendita di un appartamento.
Il trasferimento di denaro nelle modalità consuete avviene al momento della firma del contratto e della consegna delle chiavi dell'immobile al nuovo proprietario.

Vaglia postali

Gli ordini di pagamento sono un documento di raccomandazione quando si effettua una transazione per l'acquisto di un appartamento in contanti. Che cos'è un ordine di pagamento e quali sono i suoi vantaggi e caratteristiche?

Un ordine di pagamento è un metodo per trasferire denaro da un acquirente a un venditore. Il termine per la conclusione di un accordo in caso di trasferimento di denaro non deve essere lungo.

L'ordine di pagamento contiene le seguenti informazioni:

Data della firma, scadenza del pagamento.
Dettagli dell'acquirente e del venditore.
Importi dei fondi precisi in rubli.
Motivo del trasferimento di denaro.

Possibili rischi e misure di sicurezza

I rischi quando si effettua una transazione in contanti sono i seguenti:

Quando si paga un anticipo, il venditore ha il diritto di disporre immediatamente della somma di denaro, quindi se la transazione viene interrotta, potrebbe esserci un problema nel riscuotere il denaro.
Avendo ricevuto l'appartamento prima di pagarne l'intero prezzo, l'acquirente può rivenderlo e rompere l'accordo.

Metodi che aiuteranno a proteggersi da tali situazioni:

redazione di ricevuta. La preparazione corretta e legalmente competente di una ricevuta aiuterà a proteggere sia l'acquirente che il venditore. Assicurati di scegliere la forma della ricevuta, il numero di testimoni davanti ai quali verrà scritta e assicurati anche di prendere persone verificate.
Trasferimento di denaro tramite un intermediario, ad esempio tramite una banca. Per fare ciò, dovresti richiedere il trasferimento di denaro tramite una cassetta di sicurezza o.
Se possibile, paga non in contanti, ma tramite conto bancario.

Il pagamento di un appartamento in contanti non può essere definito un'opzione idealmente sicura. Se ciò non può essere escluso, è meglio condurre tali transazioni con l'aspettativa che immediatamente dopo aver ricevuto i fondi vengano trasferiti in un deposito sicuro, ad esempio in una banca.

Acquistare la propria casa è un evento gioioso che nella vita di molti russi accade solo una volta nella vita. L'acquisto di un appartamento sul mercato secondario è una delle opzioni più probabili per realizzare il sogno di possedere la propria casa. Le nostre istruzioni dettagliate per l'acquisto di un appartamento sul mercato secondario ti aiuteranno ad acquistare un immobile il più rapidamente possibile ed evitare errori durante la registrazione.

Alcuni cittadini hanno un atteggiamento negativo nei confronti degli alloggi secondari. Credono erroneamente che gli acquirenti dovranno scegliere tra vecchi appartamenti, con layout scomodi e condizioni di vita obsolete. In effetti, il mercato immobiliare secondario è un enorme patrimonio immobiliare, la cui principale differenza è la presenza di proprietà registrata su ogni immobile.

In poche parole, se un appartamento in un nuovo edificio appena messo in funzione è stato venduto e ha superato la procedura di registrazione statale dei diritti di proprietà a Rosreestr, è già una “rivendita”.

L'edilizia secondaria è un'ampia selezione di appartamenti con diverse categorie e caratteristiche.

Ne esistono diversi tipi:

Classe economica. Alloggi in vecchi edifici, non più di 2-4 piani di altezza. La disposizione è scomoda, la superficie totale dell'appartamento e delle singole stanze (cucina, bagno, toilette) è molto piccola. A volte mancano le comunicazioni necessarie (approvvigionamento idrico, fognature, gasdotto).
Alloggiamento standard. Appartamenti in edifici standard di altezza compresa tra 5 e 16 piani. Disponibili soluzioni con 1, 2 e 3 camere da letto.
Alloggi migliorati. Immobili in edifici moderni. Presenta un layout conveniente e un maggiore comfort.
Alloggio d'élite. Di solito le case non hanno più di 30 appartamenti, spesso lo spazio abitativo occupa un intero piano. Sono molto confortevoli. Un prerequisito è la presenza di un'area interna chiusa e paesaggistica (ascensore, portineria, parcheggio, sicurezza, parco giochi per bambini).

Di seguito parleremo passo dopo passo di come acquistare un appartamento sul mercato secondario.

Cerca alloggio

L'inizio della procedura di acquisizione è la ricerca di un alloggio adeguato. La scelta dipende in gran parte dallo scopo per il quale viene selezionato l'immobile:

Investimento di capitale. Si dovrebbe dare la preferenza agli immobili che aumenteranno gradualmente di prezzo (zone d'élite o con infrastrutture in via di sviluppo, appartamenti in nuovi edifici, ecc.).
Selezione degli alloggi in base alla quantità di denaro disponibile. Per tale ricerca è consigliabile coinvolgere un agente immobiliare professionista. Gestisce un ampio database di immobili residenziali, dal quale è possibile scegliere la migliore opzione per l'acquisto.
Selezione di un appartamento secondo un determinato standard di zona. Spesso gli acquirenti cercano opzioni specifiche per appartamenti bilocali o trilocali o impongono rigide restrizioni sul numero minimo di metri quadrati per persona (ad esempio, quando partecipano a programmi governativi a sostegno delle giovani famiglie).

Qualunque siano gli obiettivi che l'acquirente si prefigge, la loro presenza restringe significativamente il raggio di ricerca e aiuta a selezionare le opzioni adatte in breve tempo.

Da soli

Si ritiene che sia più redditizio acquistare un appartamento da soli. Questa affermazione è vera se il futuro proprietario dell'immobile ha familiarità con le regole per l'acquisto di un appartamento sul mercato secondario. La ricerca di un appartamento con questo schema si basa su diverse opzioni:

Monitoraggio della pubblicità nei media e su Internet. Molte risorse di ricerca online e annunci sui giornali ti consentono di trovare molte opzioni adatte per prezzo e caratteristiche.
Studio delle bacheche presenti nella zona di interesse della città. Alcuni venditori pubblicano annunci direttamente nella zona in cui vivono. Basta quindi venire lì e girovagare tra le case. Anche le conversazioni con i residenti danno buoni risultati.
"Passaparola." A volte è sufficiente avvisare colleghi, amici e conoscenti della vostra ricerca di un appartamento e verrà subito trovata l'opzione ideale.

Con l'aiuto di un agente immobiliare

Per chi non sa come acquistare da solo un appartamento sul mercato secondario e non vuole ascoltare i consigli di persone esperte, è più facile avvalersi dei servizi delle agenzie immobiliari. In media, i servizi degli agenti immobiliari costano dall'1 al 10% dell'importo della transazione. Pertanto, è necessario prestare particolare attenzione alla scelta dell'azienda o dell'agente. Questo ti aiuterà a evitare di essere truffato quando acquisti un appartamento e a ridurre il rischio di incontrare truffatori:

Controlla la tua licenza.
Presta attenzione all'aspetto esterno ed interno dell'ufficio dell'agenzia immobiliare. Un'impresa rispettabile non farà risparmiare denaro, ma per i truffatori è sufficiente una stanza minuscola.
Cerca recensioni sull'agenzia su Internet.
Si prega di notare la presenza di certificati, premi e altre insegne. Tutto ciò è indicatore della solidità e della stabilità dell'organizzazione.

Concludendo un accordo con un agente immobiliare, il cliente avrà accesso al database immobiliare. L'agente selezionerà le opzioni adatte in base ai desideri fondamentali del cliente.

La procedura per l'acquisto di un appartamento sul mercato secondario comprende diversi passaggi importanti. Il primo di questi è un'ispezione della proprietà residenziale.

Indipendentemente dal fatto che tu abbia trovato tu stesso lo spazio abitativo o che un agente immobiliare lo abbia selezionato per te, è importante sapere cosa cercare:

uniformità delle superfici verticali e orizzontali (pareti, pavimenti, soffitti);
presenza ed operabilità di porte e finestre;
disponibilità di comunicazioni (gas, elettricità, approvvigionamento idrico, fognatura);
stato dell'impianto elettrico (accendere le luci, controllare le prese utilizzando semplici elettrodomestici);
nella stagione fredda è necessario verificare il funzionamento dell'impianto di riscaldamento;
assenza di umidità e/o muffe in ambienti con elevata umidità;
controllare come funzionano le apparecchiature idrauliche e i fornelli a gas o elettrici in cucina;
conformità della planimetria dell'appartamento con la documentazione tecnica disponibile.

Importante! Non essere timido e imbarazzato. La visione dell'appartamento prima dell'acquisto deve essere effettuata con attenzione, perché qualsiasi casa presenta dei difetti, ma non è vantaggioso per il venditore informarne gli acquirenti. Le carenze non critiche possono essere motivo di una significativa riduzione del prezzo.

È inoltre necessario esaminare attentamente l'ingresso, l'area circostante e la vista dalla finestra. Puoi parlare con i tuoi vicini. Dopo aver acquistato un appartamento, non sarà possibile modificare nulla, quindi tutte le sfumature devono essere prese in considerazione prima della transazione.

Discussione sui prezzi

Per capire se il venditore fissa un prezzo adeguato, bisogna sapere qual è il momento migliore per acquistare un appartamento:

le migliori offerte e attivazioni del mercato immobiliare si verificano in primavera e autunno;
in inverno si può prevedere una diminuzione dei prezzi degli appartamenti;
In estate c’è una “stagione morta” sul mercato secondario.

Inoltre, il prezzo iniziale è sempre superiore del 20-30% rispetto a quello che il venditore desidera ricevere. A causa di questo aumento, il proprietario ha la possibilità di contrattare, riducendo gradualmente il prezzo.

Alcune caratteristiche dell'appartamento contribuiranno a ridurre il prezzo:

posizione d'angolo;
mancanza di balcone o loggia;
gravami sotto forma di ipoteca e figli minorenni;
la necessità di sostituire qualcosa, ecc.

Controllo della pulizia legale dell'appartamento sulla base dei documenti

se l'appartamento appartiene realmente al venditore (controllare i dati del passaporto con il documento del titolo dell'alloggio);
verificare la disponibilità della documentazione tecnica (passaporto tecnico, passaporto catastale), il periodo di validità e la sua conformità all'attuale schema (la ricostruzione abusiva comporterà il rifiuto di registrare la transazione);
se l'immobile è in comproprietà, chiedere agli altri proprietari di rinunciare al diritto di prelazione sull'acquisto;
verificare il numero delle persone registrate nell'appartamento, prestando particolare attenzione ai minori e ai cittadini portatori di handicap;
se la compravendita verrà effettuata con procura del proprietario, verificarne l'autenticità e la validità.

La purezza giuridica della transazione è la condizione principale per assicurare la futura proprietà di un immobile abitativo. Assicurati di iscriverti per una consulenza gratuita con il nostro avvocato in un modulo speciale sul sito prima di prendere la decisione finale sulla scelta di un appartamento.

Depositare

Uno dei tipi di transazioni più comuni nel paese è l'acquisto di un appartamento sul mercato secondario.

Le istruzioni dettagliate includono anche le regole per la registrazione di un deposito per l'alloggio che ti piace:

il pagamento anticipato è formalizzato da un accordo di deposito, che specifica i dettagli del beneficiario e del pagatore (nome completo, dettagli del passaporto, indirizzo di registrazione, ecc.);
l'importo della cauzione va dall'1 al 10% del valore totale dell'immobile;
Il contratto deve indicare il periodo durante il quale il venditore preparerà tutti i documenti per la transazione.

contratto preliminare di compravendita;
contratto di deposito;
ricevuta di denaro.

Un approccio così integrato ti consentirà di acquistare in sicurezza la casa che ti piace ed evitare seri problemi finanziari.

Preparazione dei documenti per la registrazione

La registrazione dell'acquisto di un appartamento sul mercato secondario inizia con la preparazione di tutti i documenti necessari per la transazione.

Documenti per l'acquisto di un appartamento secondario:

passaporti dell'acquirente e del venditore;
titoli di proprietà immobiliari;
certificato di composizione familiare (conferma l'assenza o la presenza di cittadini registrati nell'appartamento);
estratto del Registro dei beni immobili dello Stato unificato (conferma la proprietà);
un certificato dell'ITV sul costo attuale dell'appartamento;
un estratto dell'EIRC (necessario per confermare l'assenza di debiti su bollette ad un indirizzo specifico);
consenso del coniuge a vendere l'appartamento (se il venditore è legalmente sposato);
certificato di registrazione;
ricevuta di pagamento del dovere statale.

PreEP

Quando si acquista un immobile residenziale non esistono restrizioni legali sulla stipula di un contratto di compravendita. Puoi ordinare una bozza di documento dall'MFC, da un notaio o stampare un modulo standard e compilarlo tu stesso. I dettagli principali di un contratto ben eseguito sono:

dati di entrambe le parti coinvolte nella transazione (nome completo, registrazione, dettagli del passaporto);
il costo dell'appartamento (in caso di acquisto di una casa privata, il costo del terreno e dell'immobile residenziale stesso è indicato separatamente);
dati immobiliari (indirizzo, superficie totale, destinazione);
principali caratteristiche dello spazio abitativo;
assenza o presenza di gravami;
l’indicazione del consenso del coniuge all’operazione;
assenza o presenza di altri proprietari e persone registrate.

Importante! Quando si acquista un immobile in comproprietà è necessaria l'autenticazione autenticata del contratto di compravendita.

Registrazione di una transazione

La compilazione di un contratto di compravendita non costituisce ancora l'acquisto di un appartamento. Il trasferimento di proprietà deve essere ufficialmente registrato. Pertanto, tutti i documenti sulle transazioni immobiliari vengono elaborati tramite Rosreestr o MFC. Per fare ciò avrai bisogno di:

presenza di rappresentanti di entrambe le parti della transazione;
scrivere una domanda di registrazione statale;
pagamento del dovere statale;
fornitura di un pacchetto completo di documenti sulla transazione e sulla proprietà.

Sistemazione finale

Dopo aver firmato i documenti e presentato i documenti per la registrazione, il pagamento finale viene effettuato tra il venditore e l'acquirente. La modalità di trasferimento del denaro è concordata in anticipo dalle parti:

di persona al momento della stipula del contratto;
bonifico su conto corrente;
attraverso una cassetta di sicurezza.

Trasferimento di appartamento

Per coloro che per la prima volta si trovano ad affrontare la questione su come acquistare un appartamento sul mercato secondario, molte cose sembrano incomprensibili. Ad esempio, il trasferimento dello spazio abitativo a un nuovo proprietario. Formalmente il trasferimento viene effettuato al momento della firma del contratto di compravendita e del certificato di accettazione ad esso allegato. Infatti, solo dopo che l'ex proprietario consegna al nuovo proprietario le chiavi e la documentazione dell'immobile (registro della casa, planimetria tecnica, passaporto catastale, ecc.).

Check-in e registrazione dell'acquirente

È raro che qualcuno abbia la fortuna di acquistare un appartamento vuoto, che al momento della transazione non contiene gli effetti personali di nessun altro. Molto spesso, l'acquirente e il venditore si accordano in anticipo e specificano nel contratto il periodo durante il quale l'ex proprietario si impegna a trasferirsi e rimuovere tutte le sue proprietà. Di solito non supera 1-3 settimane.

Per quanto riguarda la registrazione legale dei metri quadrati acquistati, è possibile registrarli non prima di 7 giorni. Questo è esattamente il tempo necessario ai registrar di Rosreestr per formalizzare il trasferimento della proprietà di un immobile e preparare un nuovo documento del titolo. La registrazione nell'appartamento acquistato viene effettuata dietro presentazione di un certificato di proprietà.

Imposta sulle vendite e detrazione dell'acquirente

Nonostante i prezzi degli immobili in Russia siano piuttosto alti, esiste un modo legale per recuperare parte del denaro speso. Puoi ottenerlo dal costo dello spazio abitativo. Da dove iniziare il processo? Dalla scrittura di una domanda all'ufficio delle imposte nel luogo in cui si trova l'immobile residenziale. Dovrà essere accompagnato da tutti i documenti relativi alla transazione, comprese le ricevute di pagamento dei dazi governativi, nonché una dichiarazione dei redditi per l'ultimo anno.

Importante! Solo i cittadini che lavorano ufficialmente possono ricevere una detrazione dall'importo dell'acquisto non superiore a 2.000.000 di rubli.

Il venditore è tenuto a pagare l'imposta del 13% sulla transazione, poiché l'acquisto e la vendita costituiscono un profitto. Tuttavia, ci sono circostanze che ti consentono di ridurre significativamente o di non pagare affatto le tasse:

proprietà di immobili prima della vendita per più di 3 anni;
vendita dello spazio abitativo al costo originale (nessun profitto per il venditore).

Aspettiamo le vostre domande.

Se hai bisogno dell'aiuto di un avvocato con la preparazione dei documenti per un appartamento o di consigli sulla purezza della transazione, iscriviti per una consulenza gratuita con il nostro specialista in un modulo speciale sul sito. Ti diremo sicuramente da dove iniziare con la progettazione e a cosa prestare attenzione.

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