Comment conclure un contrat d'achat et de vente pour un appartement. Enregistrement de l'achat et de la vente d'un appartement : instructions étape par étape. Préparation des documents lors de l'achat d'un appartement

Comment conclure un contrat d'achat et de vente pour un appartement. Enregistrement de l'achat et de la vente d'un appartement : instructions étape par étape. Préparation des documents lors de l'achat d'un appartement

31.01.2024 Dommages cérébraux

– continuation:

Pour conclure un marché pour nous ( Vendeur) s'est déroulé sans problème et sans incidents, mieux vaut préparer le projet à l'avance ( échantillon) Contrats d'achat et de vente d'appartements (APA) et convenez-en avec notre acheteur. Puis au dernier moment, lors de la transaction elle-même, vous n'aurez pas à discuter avec lui et à découvrir qui a mal compris qui.

Coordination projet d'accord Il vaut mieux passer un jour ou deux avant de mettre de l’argent dans un coffre-fort ( voir l'étape précédente INSTRUCTIONS).

Conclusion Contrats d'achat et de vente d'appartements entre individus peut se produire à la fois dans forme d'écriture simple (PPF) , et en formulaire notarié , comme convenu par les parties, sauf dans les cas où une transaction est requise.

Nous avons également discuté de la répartition des coûts de la transaction avec l'Acheteur ( voir l'étape d'INSTRUCTION correspondante sur le lien), et a également inclus cette clause dans le contrat.

En général, subtilités et nuances termes de la politique devrait intéresser avant tout l’Acheteur ( voir la section INSTRUCTIONS à ce sujet : Acheteur >> « Secondaire » >> ...). Après tout, il n’achète pas tant un article/objet spécifique qu’un certain produit virtuel appelé « bon ». Et la mesure dans laquelle ce « produit virtuel » est justifié, fiable et protégé dépendra des actions de l'acheteur lui-même - en particulier de la manière dont il formule pleinement et avec compétence termes et conditions de la police.

Notre principale préoccupation, en tant que Vendeur, est de nous assurer que cet accord nous permette ultérieurement d'accéder à l'argent. Ceux. il doit contenir exactement les informations ( adresse de l'appartement, nom de l'acheteur), qui sera vérifié par les employés du dépositaire chez nous.

À quoi d’autre devons-nous prêter attention dans le contrat de vente et d’achat d’appartement ?

Sur conséquences fiscales de la transaction pour nous ( parce que nous recevons des revenus importants des ventes).

Allons-nous payer taxe de vente notre appartement et combien - dépend du nombre d'années pendant lesquelles nous l'avons possédé, de la manière dont nous en avons acquis la propriété ( acheté, privatisé, hérité, etc.), et quelles déductions fiscales nous pouvons appliquer dans notre cas.

Ainsi, le contrat de vente et d'achat a été rédigé, toutes les conditions essentielles sont présentes, des conditions supplémentaires ont été convenues, les questions de prix et de taxes ont été prises en compte. Après nous être à nouveau regardés avec méfiance, l'Acheteur et moi avons apposé nos autographes sur le contrat.

Maintenant, l'ensemble des documents que nous avons collectés, ainsi que l'accord signé, est envoyé pour enregistrement.

La manière dont se déroule une transaction d'achat et de vente d'appartement est intéressante aussi bien pour ceux qui sont confrontés à cela pour la première fois que pour ceux qui ont participé au processus relativement récemment : la législation évolue, la procédure s'améliore. Les étapes de conclusion des transactions restent inchangées.

Après avoir trouvé la maison de vos rêves parmi une multitude d'offres, préparez-vous à un long processus de finalisation de l'achat et de la vente d'un appartement.

Presque tous les biens immobiliers sont vendus par des intermédiaires.

Un accord type avec une agence immobilière précise sa responsabilité dans la sélection d'un bien et la fourniture de services de conseil. En effet, ils ne peuvent pas, et du point de vue de la loi ne sont pas obligés, garantir la pureté juridique du logement et, par conséquent, de la transaction elle-même. Dans le contrat d'achat et de vente (à la fois préliminaire et principal), l'agent immobilier n'est même pas indiqué.

Dans un premier temps, avant de signer un contrat avec un agent immobilier, la pureté juridique du bien est vérifiée en étudiant :

Formulaire 7 (caractéristiques techniques de l'objet) et (ou) passeport cadastral ;
Formulaire 9, qui contient des informations sur toutes les personnes enregistrées dans l'appartement ;
reçus de paiement des factures de services publics, certificat d'absence de dette ;
titres de propriété de l'objet - un certificat de propriété et un document confirmant le fondement de l'émergence d'un tel droit (accord d'échange, privatisation, vente et achat, certificat de succession).

À ce stade, les agents immobiliers présentent généralement des copies. Demandez les originaux, car ils peuvent être enregistrés auprès de la justice pour une autre transaction et l'avance (dépôt) sera déjà versée.

Au moment de la conclusion du contrat principal, le vendeur, en plus de ce qui précède, est tenu de fournir :

un extrait du Registre d'État unifié, qui indiquera les propriétaires actuels et les charges (si la propriété a été saisie ou mise en gage) ;
procuration pour le droit de vendre, délivrée par le conjoint (le cas échéant) ;
si l'un des propriétaires est sous tutelle (un enfant ou incompétent), alors l'autorisation des autorités de tutelle sera requise. Le document est délivré dans un délai d'un mois à compter de la date de la demande.

Il ne faut pas compter sur l'aide particulière d'un établissement de crédit pour obtenir un crédit immobilier. Le prêteur défendra ses propres intérêts - l'objet, la vie (et parfois le titre) de l'emprunteur seront assurés, et son obligation de rembourser intégralement la dette (si les versements d'assurance sont insuffisants) est énoncée dans le contrat.

Important : lors de la vérification de la liste des personnes ayant déjà été inscrites sur un territoire donné, vous devez préciser :

les droits de tous ceux enregistrés au moment de la privatisation ont-ils été respectés, en particulier les mineurs et les incapables ?
le cercle des héritiers, si le logement a été hérité et s'il y avait des questions.

Les certificats d'une clinique de santé mentale et des autorités de tutelle aideront à dissiper les soupçons, mais seul le propriétaire du bien peut les obtenir. Le refus de fournir de telles informations dans des situations controversées est une raison pour vérifier plus attentivement les autres titres et, si la transaction a effectivement lieu,,assurer le titre (le risque d'aliénation - perte de propriété - du bien).

Si le montant nécessaire à l'achat est disponible, vous pouvez, après avoir vérifié les documents de l'appartement, conclure une transaction. Un contrat préalable d'achat et de vente contribuera à protéger le bien qui vous plaît des réclamations des autres acheteurs, s'il faut attendre (pour un prêt hypothécaire, pour la vente d'un autre bien).

Dans ce document, outre les points fondamentaux sur l'objet de vente et d'achat, il est important d'indiquer :

1 – termes :

conclusion d'un accord;
transfert d'argent;
transfert effectif de l'appartement à l'acheteur ;
radiation des personnes étrangères à l'acheteur ;

2 – procédure de calcul :

– y aura-t-il un acompte et sous quelle forme :

acompte (en cas d'annulation du contrat d'achat et de vente à l'initiative de l'acheteur, ce montant reste acquis au vendeur)

une caution qui sera restituée à l'acheteur si l'une des parties refuse de signer le document principal ;

sources de paiement du coût de l'objet (quelle partie est payée sur fonds propres, laquelle sur fonds empruntés) ;
volumes de paiements et méthodes de transfert d'argent ;
pour le paiement des services publics ;
conditions particulières (s'il restera des meubles, des appareils de plomberie coûteux, qui pourront être remplacés par un analogue moins cher au moment du transfert de l'appartement, etc.).

Il est nécessaire de se mettre d'accord et de stipuler dans le contrat (tant de base que préliminaire) qui paiera les frais de transfert d'argent associés (coût de location d'un casier, commission de virement bancaire), au nom duquel les fonds seront reçus.

La rédaction du contrat principal est un processus encore plus important que la rédaction d'un accord préliminaire.

Il clarifiera la procédure de règlement entre les parties, en précisant qui acceptera l'argent et comment. Si une avance (acompte) a été versée, cela doit être indiqué.

Faites attention à la description de l'appartement : plus elle est détaillée, mieux c'est. En plus de l'adresse, vous devez noter :

numéro cadastral ;
zone, à la fois générale et résidentielle;
paramètres de la maison (année de sa construction, matériau à partir duquel elle a été construite) ;
localisation de l'objet à l'intérieur de la maison (numéro d'entrée, étage).

Précisez d'autres points (sur les modalités de transfert du logement, sur la liste des biens qui restent dans l'appartement).

Calcul

Le calcul est possible des manières suivantes :

en liquide;
transfert d'argent;
via un coffre-fort ;
lettre de crédit.

Dans le premier cas, on parle généralement d’une avance (dépôt). Le transfert d'argent doit être documenté par un reçu. Il est écrit à la main ou tapé sur un ordinateur. Mais il doit décrire de manière aussi détaillée que possible :

qui a reçu l'argent (plus précisément lequel des vendeurs, s'il y en a plusieurs), les détails de son passeport, des informations sur son lieu de résidence (enregistrement) ;
base de paiement (contrat d'achat et de vente, son empreinte) ;
Il est conseillé de faire intervenir un témoin qui constatera que les fonds ont été transférés en sa présence. Le document doit également indiquer les détails de son passeport.

Ils tentent d'effectuer un virement bancaire directement le jour de la transaction avant de se rendre chez un notaire ou auprès des autorités judiciaires. La confirmation du transfert d'argent sera un ordre de débit émis par la banque. Une copie du papier peut être remise au vendeur après présentation de l'original.

Un coffre-fort est souvent utilisé lors de l’achat d’un appartement avec une hypothèque. Le vendeur et l'acheteur concluent ensemble un accord avec la banque pour l'ouvrir. Le document indiquera qui et dans quelles conditions a le droit d'entrer dans l'espace sécurisé et d'utiliser la clé, c'est-à-dire Gagner de l'argent.

Dans le cours normal d'une transaction, le jour de sa conclusion, l'acheteur reçoit des fonds empruntés ou apporte sa propre trésorerie. Le vendeur et l'acheteur entrent ensemble dans l'espace sécurisé, vérifient les colis, si le montant promis est conforme aux termes du contrat, mettent l'argent dans le coffre-fort et partent pour la transaction. Après son enregistrement, ont le droit de restituer de l'argent :

le vendeur, sur présentation à l'employé de banque du contrat d'achat et de vente enregistré et du passeport ;
l'acheteur à l'expiration du délai convenu si la transaction n'a pas lieu.

La lettre de crédit est un compte bancaire ouvert par l'acheteur ; le vendeur a le droit d'en disposer après avoir enregistré la transaction et présenté les documents nécessaires. Le système est similaire au système avec coffre-fort.

Enregistrement des transactions

La propriété d'un bien n'arrive qu'au moment de l'enregistrement de ce fait dans le registre d'État (USRE), et non immédiatement après le transfert des documents au registraire.

Documents requis pour l'inscription :

les passeports (actes de naissance pour les mineurs, permis de séjour ou passeports nationaux avec une marque d'enregistrement du ministère de l'Intérieur pour les étrangers) et leurs copies de tous les participants à l'opération ;
procuration, si l'une des parties agit par l'intermédiaire d'un représentant ou est mariée (un certificat de sa conclusion est également requis);
autorisation des autorités de tutelle si l'un des vendeurs est mineur ou incapable ;
passeport cadastral;
titres de propriété ;
demande d'inscription (imprimée par le registraire);
reçu (copie) du paiement des droits de l'État.

Après vérification du paquet de papiers, les deux parties reçoivent un récépissé confirmant sa réception. Le document sera requis pour :

suivre le processus d'inscription en ligne ou par téléphone ;
obtention d'un certificat de propriété et d'un contrat enregistré.

La transaction peut également être réalisée par un notaire, mais le transfert de propriété de l'appartement reste soumis exclusivement à l'enregistrement de l'État auprès des autorités judiciaires. Les MFC fournissent un service similaire.

La présence d'erreurs dans les documents (tous) ou la fourniture d'un ensemble incomplet de documents constitue un motif de suspension de l'enregistrement ou de refus de celui-ci.

Si la propriété est possédée depuis moins de 5 ans (s'il y a eu donation, héritage ou privatisation - 3 ans) et coûte plus de 1 million de roubles, le vendeur devra alors payer 13 % d'impôt sur le revenu sur le montant de la transaction dépassant le montant spécifié. Pour éviter cela, un prix inférieur est indiqué dans le contrat. Pour l'acheteur, cela se heurte au fait qu'en cas de procédure judiciaire, ce dernier partira du fait que seul le montant indiqué dans le document a été payé pour l'appartement.

La solution consiste à indiquer que la propriété est vendue pour 1 million de roubles, mais qu'elle s'accompagne d'améliorations indissociables d'une valeur de X roubles, où X est le coût total de la propriété moins 1 million de roubles. Des formulations similaires sont également acceptables pour les organismes de crédit qui accordent des prêts hypothécaires.

Mais l'acheteur a le droit de bénéficier d'une déduction fiscale une fois dans sa vie pour l'achat d'un logement pour le montant spécifié dans le contrat (pas plus de 2 millions de roubles). Si vous indiquez une valeur inférieure, il risque de perdre une partie du montant de la déduction fiscale. Si les documents indiquent 1 million et que 2 millions sont payés, alors les pertes seront :

(2 000 000 – 1 000 000) x 0,13 = 260 000 roubles.

De plus, le vendeur est exonéré de l’impôt sur le revenu des personnes physiques s’il vend son seul logement.

Ne soyez pas timide! Si vous n'êtes pas sûr, demandez à voir les papiers et l'objet encore et encore, vérifiez-les attentivement (même si lentement). Vous payez beaucoup d'argent, vous avez le droit de vérifier tout ce qui vous semble suspect, de clarifier toute question controversée.

Si les plaintes portent sur la qualité du logement, négociez. Il est tout à fait possible de réduire le montant requis d'une partie du coût des réparations futures.
Si les conditions ne sont pas satisfaisantes, vous devez refuser la transaction ou la reporter.

Chacun de nous doit tôt ou tard vendre ou acheter un appartement. Est-il possible de préparer soi-même tous les documents pour la vente d'un appartement ou faut-il s'adresser à une agence ? A partir de cet article, vous apprendrez à rédiger correctement un contrat d'achat et de vente et à enregistrer le transfert de propriété d'un appartement.

Le contrat d'achat et de vente d'un appartement est rédigé sous une forme écrite simple. Si vous le souhaitez, vous pouvez le faire légaliser, mais ce n’est pas nécessaire.

Depuis le 29 décembre 2015, la participation d'un notaire est devenue obligatoire lors des transactions sur les parts d'un appartement, ainsi que lors de la vente de biens appartenant à des mineurs. Les autres transactions immobilières n'ont toujours pas besoin d'être certifiées par un notaire.

Quels documents seront nécessaires lors de la rédaction d'un contrat d'achat et de vente d'appartement ?

Tout d'abord, un certificat de propriété de l'appartement vendu. En plus du certificat, vous aurez également besoin d'un titre de propriété confirmant le fondement de l'émergence des droits de propriété du vendeur de l'appartement. Un tel document pourrait être :

contrat de vente;
accord sur le transfert d'un appartement dans la propriété des citoyens (privatisation);
accord de cadeau ;
certificat de succession;
décision de justice reconnaissant les droits de propriété.

Vous aurez également besoin des données de passeport des deux parties, c'est-à-dire du vendeur et de l'acheteur.

De plus, vous devez vous munir d'un certificat indiquant qui est enregistré dans cet appartement. Si personne n'y est inscrit, une attestation sera également nécessaire.

Si le vendeur de l'appartement est marié, le consentement du deuxième conjoint sera nécessaire pour vendre l'appartement. Si le propriétaire est mineur, vous devrez obtenir un arrêté des autorités de tutelle autorisant la vente de l'appartement.

A partir du 29 décembre 2015, une résolution des autorités de tutelle est demandée par un notaire.

Et bien sûr, vous aurez besoin d'un reçu pour payer la taxe d'État. Le montant des droits de l'État pour l'enregistrement du transfert de propriété d'un bien immobilier est de 2 000 roubles. Le payeur de la taxe d'État est l'acheteur de l'appartement.

Conditions essentielles du contrat d'achat d'un appartement

Pour qu’un contrat d’achat immobilier soit considéré comme conclu, toutes les conditions essentielles de la transaction doivent être convenues. Quelles conditions sont considérées comme essentielles dans ce cas ?

Tout d’abord, il s’agit d’informations sur la propriété elle-même. Le contrat doit obligatoirement indiquer l'adresse de l'appartement, sa superficie, son nombre de pièces, son étage, ainsi que le numéro cadastral ou conditionnel du bien.

Des informations sur le prix de l'appartement et la procédure de paiement sont également requises.

Il est conseillé que lors de la soumission des documents d'enregistrement, les calculs soient effectués dans leur intégralité et qu'un récépissé le confirmant soit joint aux documents.

Si, au moment de l'enregistrement du transfert de propriété, le contrat n'indique pas que les paiements ont été effectués en totalité, ou si le contrat prévoit un report ou un échelonnement du paiement, lors de l'enregistrement, une charge sous forme de gage sera imposé sur l'appartement.

Un autre point qui doit être reflété dans le contrat est la procédure de transfert de l'appartement du vendeur à l'acheteur : quand cela se produira, dans quelles conditions et dans quel ordre.

S'il y a des personnes qui conservent le droit d'utiliser l'appartement après sa vente, cela doit également être indiqué dans le contrat.

Remplir le contrat

Vous pouvez télécharger un exemple de contrat d'achat d'un appartement en fin d'article.

Tout d’abord, remplissez l’en-tête du contrat. L'en-tête indique le lieu où le contrat a été rédigé, la date de sa signature, ainsi que des informations sur les parties au contrat :

Nom et prénom;
Date de naissance;
Lieu de naissance;
série et numéro de passeport ;
par qui et quand le passeport a été délivré ;
adresse d'enregistrement au lieu de résidence.

La clause 1.2 de l'accord précise les informations sur le titre de propriété, ainsi que les détails du certificat confirmant la propriété de cet appartement.

Les informations contenues dans les clauses 1.1 et 1.2 du contrat doivent être indiquées en stricte conformité avec ce qui est écrit dans le certificat de propriété.

Depuis le 1er janvier 2015, un certificat de propriété est délivré non pas sous forme timbrée, mais sous forme régulière.

Dans la clause 2.1, il est nécessaire d'indiquer le prix du contrat, ainsi que le fait qu'au moment de la signature du contrat, l'argent a été entièrement payé par l'acheteur (bien sûr, seulement si tel est le cas).

A l'article 3.1, il convient d'indiquer que le transfert de l'appartement s'effectue sans acte de transfert. Si cela n'est pas fait, en plus du contrat, vous devrez également rédiger un acte de cession et le joindre au compromis d'achat et de vente.

À l'article 3.6, il est nécessaire d'indiquer des informations sur les personnes qui conservent le droit d'utiliser l'appartement après sa vente ou sur leur absence.

Les sections 5 à 7 sont typiques et, en règle générale, ne nécessitent aucune modification.

Dans la huitième section du contrat, les coordonnées de chacune des parties, c'est-à-dire le vendeur et l'acheteur, sont à nouveau indiquées et les signatures des parties sont apposées.

Tout d'abord, le nom complet, le prénom et le patronyme sont écrits, après quoi une signature est apposée.

Après la section avec les signatures des parties, il y a un reçu qui confirme que le vendeur a reçu l'intégralité des fonds de l'acheteur.

Après avoir rempli le contrat, vous devez l'imprimer. L'accord est imprimé sur une feuille de papier recto-verso, en triple exemplaire. Vous pouvez télécharger un exemple de contrat à la fin de cet article.

Une fois le contrat d’achat et de vente signé, il doit être enregistré. Sur la base de l'article 553 du Code civil de la Fédération de Russie, le transfert de propriété d'un appartement est soumis à un enregistrement obligatoire auprès de l'État à Rosreestr.

Pour l'enregistrement par l'État, les parties doivent soumettre conjointement les documents suivants à Rosreestr :

demande d'enregistrement (remplie à Rosreestr);
contrat d'achat et de vente d'appartement, un exemplaire pour chaque partie plus un exemplaire pour le greffier ;
certificat de propriété;
document de titre ;
une attestation sur les personnes inscrites dans l'appartement ou sur leur absence ;
si nécessaire, le consentement du deuxième époux pour vendre l'appartement et une résolution des autorités de tutelle ;
reçu de paiement des droits de l'État.

Si l'une des parties (vendeur ou acheteur) se soustrait à l'enregistrement public, l'autre partie peut saisir le tribunal. Le transfert de propriété sera enregistré par décision de justice et le défaillant sera tenu d'indemniser toutes les pertes subies.

Sur la base des résultats de l'enregistrement, les informations sur le nouveau propriétaire seront inscrites dans le Registre national unifié des droits (USR) et l'acheteur recevra un certificat d'enregistrement de propriété. A partir de ce moment, l'acheteur devient propriétaire à part entière de l'appartement.

Selon la législation de la Fédération de Russie, l'achat d'un appartement en espèces n'est pas différent du paiement par virement bancaire. Mais comme tout type de transaction monétaire, elle comporte ses propres nuances.

Ou encore, un paiement anticipé est la norme de réassurance de l’acheteur. Afin de sécuriser la transaction et de minimiser les risques, l'acheteur, lors du transfert d'argent, demande à l'acheteur de le recevoir en indiquant :

où le transfert a été effectué ;
quel montant a été payé ;
ce qui a été payé ;
par qui et à qui l'argent a été versé.

Nuances importantes : comment se déroule la transaction lors d'un paiement avec de l'argent

Considérant que la procédure d'achat et de vente d'un appartement a aussi ses moments, il convient de s'attarder plus en détail sur la procédure de paiement en espèces.

Considérons les droits et obligations de chaque partie dans cette transaction.

Pour le vendeur

Le vendeur s'engage :

préparer, avec l'acheteur, un contrat d'achat et de vente d'un appartement. Cela peut se faire soit de manière indépendante, soit avec l'aide d'un avocat, d'un notaire ou d'un agent immobilier.
Rassemblez un ensemble de documents nécessaires à l'enregistrement des droits de propriété lors de l'achat d'une maison par un nouveau propriétaire.
Signez le contrat avec l'acheteur.
Acceptez le paiement en espèces de l'acheteur.

Si le vendeur est une personne morale, il existe certaines restrictions concernant les paiements en espèces.

Pour l'acheteur

L’acheteur s’engage à son tour :

Choisissez un logement et inspectez-le.
Vérifiez l’exactitude des documents de titre. Demandez au vendeur de faire un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier pour confirmer le fait des droits de propriété déclarés par le propriétaire de l'appartement.
Si l'achat et la vente d'un appartement sont réalisés par l'intermédiaire d'un intermédiaire, vous devez alors vérifier la procuration à son nom.
L'acheteur doit s'assurer que toutes les personnes vivant ou non sur le territoire de l'appartement en sont exclues. Un extrait détaillé du registre de la maison permettra de le vérifier.
Vérifiez les arriérés de paiements des services publics. Il convient également de stipuler dans le contrat que si le nouveau propriétaire reçoit une dette pour l'appartement, le vendeur s'engage à la rembourser.

Un contrôle plus détaillé pour s'assurer de la propreté légale de l'appartement peut être nécessaire.

Si tout va bien, ils passent à l'étape suivante : la conclusion d'un accord. L'acheteur transfère de l'argent pour . Le montant à payer sera celui précisé dans le contrat. Ensuite, les droits de propriété du nouveau propriétaire de l'appartement sont enregistrés.

Il est à noter que cet achat coûte cher, il est donc préférable que le vendeur se protège des incidents. Ainsi, le contrat précise non seulement ce qui a été payé, mais également les pénalités en cas de pénalités.

Si l'acheteur met fin à la transaction, le vendeur conserve l'intégralité de l'acompte.

Si le vendeur refuse la transaction, il restitue l'acompte à l'acheteur en double.

Quels documents sont nécessaires pour conclure un accord des deux parties ?

Lors de la signature d'un contrat d'achat et de vente immobilier, comme nous l'avons dit plus tôt, il est nécessaire de rassembler un ensemble de documents. Cela consiste en:

Un contrat d'achat et de vente d'appartement, qui doit être signé par chaque partie. Si le vendeur partage la propriété de l'appartement avec d'autres personnes, l'accord doit alors être certifié par un notaire.
est un document sans lequel il n'est pas possible d'enregistrer des droits. Il doit être rempli par le vendeur indiquant qu'il transfère la propriété de l'appartement à un nouvel acheteur et propriétaire.
Extrait de Rosreestr. Le document, qui confirme actuellement les droits de propriété du propriétaire, porte le numéro cadastral de l'appartement.
Reçu de paiement des droits de l'État. Si ce fait de paiement de la taxe n'est pas effectué, le greffier refusera d'effectuer la transaction. La taxe d'État est un paiement obligatoire.

Selon la transaction, d'autres documents peuvent être nécessaires. Par exemple:

Si le vendeur d'un appartement est marié, alors la loi exige le consentement de son conjoint pour finaliser cette transaction.
Si l'achat et la vente n'ont pas lieu au nom du propriétaire, une procuration de l'intermédiaire est requise, certifiée par un notaire.
Si l'un des propriétaires de l'appartement est un enfant mineur, la procédure de réinscription sera légèrement différente.

Aussi, lors d'une transaction en espèces, le fait du transfert d'argent est important :

Le plus courant est un reçu.
Une copie du contrat du vendeur avec la banque, qui indique la location du coffre-fort - si le transfert d'argent s'effectue via un coffre-fort.
Un chèque bancaire pour faux billets peut également servir de preuve.

Ce qu'il faut considérer lors de la rédaction d'un accord

Si le contrat d'achat et de vente d'un appartement prévoit l'achat d'un bien immobilier en espèces, alors les points suivants doivent être pris en compte et discutés par les parties :

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Transfert d'argent. Dans quel ordre et où aura lieu le transfert ? Les méthodes de transfert d’argent mentionnées ci-dessus vous aideront à trouver celle qui vous convient le mieux.
Les conditions dans lesquelles le premier versement est effectué - acompte ou acompte. Selon la législation de la Fédération de Russie, ces deux concepts ont une force juridique différente.
L'inscription auprès de Rosreestr a lieu après le transfert de l'argent au vendeur. Ce point doit donc être pris en compte dans le contrat d’achat et de vente de l’appartement.

Quelle devise choisir pour le calcul

Il est préférable de payer l'achat d'un logement en monnaie nationale. Mais si l'acheteur et le vendeur décident qu'il est plus pratique pour eux de payer la transaction en devises étrangères, la législation de la Fédération de Russie prévoit la possibilité de payer non seulement en roubles russes. Les paiements sont généralement effectués en dollars ou en euros.

Restriction sur les paiements en espèces

La législation de la Fédération de Russie prévoit des paiements en espèces dans une limite de 600 000 roubles. Cette loi a été promulguée en janvier 2014 et il est désormais nécessaire d'effectuer plusieurs opérations pour payer des sommes supérieures à 600 000 roubles.

De cette manière, l'État tente de se débarrasser et d'éradiquer le marché parallèle et la dissimulation des revenus non officiels des citoyens. Il existe également une procédure de restrictions pour certaines personnes - ce sont des personnes morales ; elles n'ont le droit d'effectuer des paiements en espèces que d'un montant de 100 000 roubles.

Comment contourner les restrictions

Il existe également des méthodes pour contourner ce décret gouvernemental.

Premièrement, cette limite ne s'applique pas aux devises étrangères, vous pouvez donc effectuer des paiements en espèces dans une autre devise non nationale.

Écraser en morceaux

La deuxième façon de contourner le décret sur les montants plafonds est de diviser le montant. Qu'est-ce que ça veut dire? Dans ce cas, l'algorithme suivant est généralement utilisé :

Le premier paiement est versé à titre d'acompte pour l'appartement.
Le deuxième paiement a lieu lorsque les documents sont transférés à Rosreestr ou au Centre multifonctionnel pour l'enregistrement des droits de propriété.
Le troisième paiement intervient lorsque le nouveau propriétaire de l'appartement reçoit les droits de propriété.

Cette méthode est utilisée si l'appartement est bon marché et que son coût peut être divisé en trois parties, qui ne dépassent pas 600 000 roubles à titre de paiement unique.

L'inconvénient est que si le vendeur a un besoin urgent d'argent, il ne pourra pas le recevoir en une seule fois, comme il le souhaitait.

Coffre-fort et lettre de crédit

La principale caractéristique de l'achat d'un appartement au comptant est l'absence d'intermédiaires, qui sont des institutions financières, des organismes de crédit qui fournissent directement un coffre-fort pour transférer et stocker de l'argent ou un compte de lettre de crédit. Avec ce type de paiement d'un appartement en espèces, il convient de considérer :

L’acheteur de l’appartement choisit et négocie en toute autonomie le prix avec le vendeur du bien.
Le contrat doit nécessairement correspondre et satisfaire toutes les demandes des deux parties.
Les parties fixent une date pour la rédaction de l'accord.
Les parties soumettent un ensemble de documents et un contrat d'achat et de vente d'appartement à Rosreestr.
Le transfert d'argent de la manière habituelle a lieu lors de la signature du contrat et de la remise des clés du bien au nouveau propriétaire.

Ordres financiers

Les ordres de paiement sont un document de recommandation lors de la réalisation d'une transaction d'achat d'un appartement contre espèces. Qu'est-ce qu'un ordre de paiement et quels sont ses avantages et caractéristiques ?

Un ordre de paiement est une méthode de transfert d’argent d’un acheteur à un vendeur. Le délai de conclusion d'un accord lors du transfert d'argent ne doit pas nécessairement être long.

L'ordre de paiement contient les informations suivantes :

Date de signature, date limite de paiement.
Détails de l'acheteur et du vendeur.
Montants de fonds précis au rouble.
Raison du transfert d'argent.

Risques possibles et mesures de sécurité

Les risques liés à la réalisation d'une transaction en espèces sont les suivants :

Lors du paiement d'une avance, le vendeur a le droit de disposer immédiatement du montant d'argent. Par conséquent, si la transaction est terminée, il peut y avoir un problème pour récupérer l'argent.
Ayant reçu l’appartement avant d’avoir payé l’intégralité du prix de l’appartement, l’acheteur peut le revendre et rompre la transaction.

Méthodes qui aideront à se protéger contre de telles situations :

établir un reçu. La préparation correcte et juridiquement compétente d'un reçu contribuera à protéger à la fois l'acheteur et le vendeur. Assurez-vous de choisir la forme du récépissé, le nombre de témoins devant lesquels il sera rédigé, et veillez également à prendre des personnes vérifiées.
Transférer de l'argent via un intermédiaire - par exemple via une banque. Pour ce faire, vous devez demander à transférer de l'argent via un coffre-fort ou.
Si possible, ne payez pas en espèces, mais via un compte bancaire.

Payer un appartement en espèces ne peut pas être considéré comme une option idéalement sûre. Si cela ne peut être exclu, il est préférable d'effectuer de telles transactions en espérant qu'immédiatement après avoir reçu les fonds, ils seront transférés vers un stockage sûr, par exemple dans une banque.

L'achat de votre propre maison est un événement joyeux qui n'arrive qu'une fois dans la vie de nombreux Russes. L'achat d'un appartement sur le marché secondaire est l'une des options les plus probables pour réaliser le rêve de devenir propriétaire de sa propre maison. Nos instructions étape par étape pour acheter un appartement sur le marché secondaire vous aideront à acheter un bien immobilier le plus rapidement possible et à éviter les erreurs lors de l'inscription.

Certains citoyens ont une attitude négative à l'égard des logements secondaires. Ils croient à tort que les acheteurs devront choisir entre des appartements anciens, peu pratiques et aux conditions de vie dépassées. En fait, le marché secondaire du logement est un vaste parc immobilier dont la principale différence est la présence d'un titre de propriété enregistré sur chaque propriété.

En termes simples, si un appartement dans un immeuble neuf qui vient d'être mis en service a été vendu et a suivi la procédure d'enregistrement public des droits de propriété à Rosreestr, il s'agit déjà d'une « revente ».

Le logement secondaire est un large choix d’appartements de différentes catégories et caractéristiques.

Il en existe plusieurs types :

Classe économique. Logement dans des immeubles anciens, ne dépassant pas 2 à 4 étages. L'agencement n'est pas pratique, la superficie totale de l'appartement et des pièces individuelles (cuisine, salle de bain, WC) est très petite. Parfois, les communications nécessaires (approvisionnement en eau, assainissement, gazoduc) manquent.
Logement standard. Appartements dans des immeubles standards d'une hauteur de 5 à 16 étages. Options de 1, 2 et 3 chambres disponibles.
Logement amélioré. Immobilier dans des bâtiments modernes. Il présente un aménagement pratique et un confort accru.
Logement d'élite. En règle générale, les maisons ne comptent pas plus de 30 appartements, la surface habitable occupant souvent un étage entier. Ils sont très confortables. Un préalable est la présence d'un espace intérieur clos et paysager (ascenseur, concierge, parking, sécurité, aire de jeux pour enfants).

Nous expliquerons étape par étape comment acheter un appartement sur le marché secondaire ci-dessous.

Rechercher un logement

Le début de la procédure d’acquisition est la recherche d’un logement convenable. Le choix dépend en grande partie de la finalité pour laquelle le bien est sélectionné :

Investissement en capital. La préférence doit être donnée aux biens dont le prix augmentera progressivement (zones élitistes ou avec des infrastructures en développement, appartements dans des immeubles neufs, etc.).
Sélection de logements en fonction du montant d'argent disponible. Pour une telle recherche, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier professionnel. Il gère une vaste base de données de biens immobiliers résidentiels, à partir de laquelle vous pouvez choisir la meilleure option d'achat.
Sélection d'un appartement selon un certain standard de zone. Souvent, les acheteurs recherchent des options spécifiques pour des appartements de deux ou trois pièces ou ont des restrictions strictes sur le nombre minimum de mètres carrés par personne (par exemple, lorsqu'ils participent à des programmes gouvernementaux d'aide aux jeunes familles).

Quels que soient les objectifs que l'acheteur se fixe, leur présence réduit considérablement la plage de recherche et permet de sélectionner les options appropriées en peu de temps.

Tout seul

On pense qu'il est plus rentable d'acheter un appartement soi-même. Cette affirmation est vraie si le futur propriétaire du bien connaît les règles d'achat d'un appartement sur le marché secondaire. La recherche d'un appartement avec ce dispositif repose sur plusieurs options :

Surveillance des publicités dans les médias et sur Internet. De nombreuses ressources de recherche en ligne et annonces dans les journaux vous permettent de trouver de nombreuses options adaptées en termes de prix et de caractéristiques.
Étudier les panneaux d'affichage dans la zone d'intérêt de la ville. Certains vendeurs publient des annonces directement dans la zone où ils habitent. Il suffit donc d'y venir et de se promener parmi les maisons. Les conversations avec les résidents donnent également de bons résultats.
"Bouche à oreille." Parfois, il suffit d’informer vos collègues, amis et connaissances de votre recherche d’un appartement, et l’option idéale sera immédiatement trouvée.

Avec l'aide d'un agent immobilier

Pour ceux qui ne savent pas acheter seuls un appartement sur le marché secondaire et ne veulent pas écouter les conseils de personnes expérimentées, il est plus simple de recourir aux services d'agences immobilières. En moyenne, les services d'un agent immobilier coûtent entre 1 et 10 % du montant de la transaction. Il convient donc d’accorder une attention particulière au choix de l’entreprise ou de l’agent. Cela vous aidera à éviter de vous faire arnaquer lors de l'achat d'un appartement et à réduire le risque de rencontrer des fraudeurs :

Vérifiez votre permis.
Faites attention à l'apparence extérieure et intérieure du bureau de l'agence immobilière. Une entreprise réputée n'économisera pas d'argent, mais pour les escrocs, une petite pièce suffit.
Recherchez des avis sur l'agence sur Internet.
Veuillez noter la présence de certificats, récompenses et autres insignes. Tout cela est un indicateur de la solidité et de la stabilité de l'organisation.

En concluant un accord avec un agent immobilier, le client aura accès à la base de données immobilière. L'agent sélectionnera les options appropriées en fonction des souhaits fondamentaux du client.

La procédure d'achat d'un appartement sur le marché secondaire comprend plusieurs étapes importantes. Le premier d’entre eux est une inspection de propriété résidentielle.

Que vous ayez trouvé l'espace de vie vous-même ou qu'un agent immobilier l'ait sélectionné pour vous, il est important de savoir ce qu'il faut rechercher :

planéité des surfaces verticales et horizontales (murs, sols, plafonds) ;
présence et fonctionnement des portes et fenêtres ;
disponibilité des communications (gaz, électricité, approvisionnement en eau, assainissement);
état du câblage électrique (allumer les lumières, vérifier les prises à l'aide d'appareils électriques simples) ;
pendant la saison froide, vous devez vérifier le fonctionnement du système de chauffage ;
absence d'humidité et/ou de moisissure dans les pièces très humides ;
vérifier le fonctionnement de l'équipement de plomberie, ainsi que de la cuisinière à gaz ou électrique de la cuisine ;
conformité de l'aménagement de l'appartement avec la documentation technique disponible.

Important! Ne soyez pas timide et gêné. La visite d'un appartement avant l'achat doit être effectuée avec soin, car toute maison présente des défauts, mais il n'est pas avantageux pour le vendeur d'en informer les acheteurs. Des défauts non critiques peuvent être une raison pour une réduction significative des prix.

Vous devez également examiner attentivement l’entrée, les environs et la vue depuis la fenêtre. Vous pouvez parler avec vos voisins. Après l'achat d'un appartement, il sera impossible de changer quoi que ce soit, toutes les nuances doivent donc être prises en compte avant la transaction.

Discussion sur les prix

Pour comprendre si le vendeur fixe un prix adéquat, il faut savoir quel est le meilleur moment pour acheter un appartement :

les meilleures offres et activations du marché immobilier ont lieu au printemps et en automne ;
on peut s'attendre à une baisse des prix des appartements en hiver ;
En été, il y a une « saison morte » sur le marché secondaire.

De plus, le prix initial est toujours 20 à 30 % plus élevé que ce que le vendeur souhaite recevoir. Grâce à cette majoration, le propriétaire a la possibilité de négocier, réduisant progressivement le prix.

Certaines caractéristiques de l'appartement permettront de réduire le prix :

emplacement de coin;
absence de balcon ou de loggia ;
les charges sous forme d'hypothèque et les enfants mineurs ;
le besoin de remplacer quelque chose, etc.

Vérification de la propreté juridique de l'appartement sur la base de documents

si l'appartement appartient réellement au vendeur (vérifiez les données du passeport avec le titre de propriété du logement) ;
vérifier la disponibilité de la documentation technique (passeport technique, passeport cadastral), la durée de validité et sa conformité avec le tracé en vigueur (une reconstruction illégale entraînera le refus d'enregistrer la transaction) ;
si le bien est en copropriété, exiger des autres propriétaires qu'ils renoncent au droit préférentiel d'achat ;
vérifier le nombre de personnes enregistrées dans l'appartement, en accordant une attention particulière aux mineurs et aux citoyens incapables ;
si l'achat et la vente seront exécutés sous procuration du propriétaire, vérifiez son authenticité et sa validité.

La pureté juridique de la transaction est la condition principale pour assurer la propriété future d'un bien immobilier résidentiel. Assurez-vous de vous inscrire pour une consultation gratuite avec notre avocat sous un formulaire spécial sur le site avant de prendre votre décision finale sur le choix d'un appartement.

Dépôt

L'un des types de transactions les plus courants dans le pays est l'achat d'un appartement sur le marché secondaire.

Les instructions étape par étape incluent également les règles pour demander une caution pour le logement que vous aimez :

le paiement anticipé est formalisé par une convention de dépôt, qui précise les coordonnées du bénéficiaire et du payeur (nom complet, détails du passeport, adresse d'enregistrement, etc.) ;
le montant de la caution est de 1 à 10 % de la valeur totale du bien ;
Le contrat doit indiquer la période pendant laquelle le vendeur préparera tous les documents relatifs à la transaction.

contrat préliminaire d'achat et de vente ;
accord de dépôt;
réception de l'argent.

Une telle approche intégrée vous permettra d'acheter en toute sécurité la maison que vous aimez et d'éviter de graves problèmes financiers.

Préparation des documents pour l'inscription

L'enregistrement de l'achat d'un appartement sur le marché secondaire commence par la préparation de tous les documents nécessaires à la transaction.

Documents pour l'achat d'un appartement secondaire :

passeports de l'acheteur et du vendeur ;
titres de propriété de biens immobiliers;
certificat de composition familiale (confirme l'absence ou la présence de citoyens enregistrés dans l'appartement);
extrait du registre d'État unifié de l'immobilier (confirme la propriété);
une attestation du RTC sur le coût actuel de l'appartement ;
un extrait de l'EIRC (nécessaire pour confirmer l'absence de dette sur les factures de services publics à une adresse précise) ;
consentement du conjoint pour vendre l'appartement (si le vendeur est légalement marié) ;
certificat d'enregistrement;
reçu de paiement des droits de l'État.

Préparation

Lors de l’achat d’un bien immobilier résidentiel, il n’existe aucune restriction légale concernant la création d’un contrat d’achat et de vente. Vous pouvez commander un projet de document auprès du MFC, chez un notaire, ou imprimer un formulaire type et le remplir vous-même. Les principaux détails d’un contrat bien exécuté sont :

données des deux parties à la transaction (nom complet, enregistrement, détails du passeport) ;
le coût de l'appartement (lors de l'achat d'une maison privée, le coût du terrain et de la propriété résidentielle elle-même est indiqué séparément) ;
données immobilières (adresse, superficie totale, destination) ;
principales caractéristiques de l'espace de vie ;
absence ou présence de charges ;
une indication du consentement du conjoint à la transaction ;
absence ou présence d'autres propriétaires et personnes inscrites.

Important! Lors de l'achat d'un bien immobilier en propriété partagée, une légalisation obligatoire du contrat d'achat et de vente est requise.

Enregistrement d'une transaction

Remplir un contrat d'achat et de vente ne constitue pas encore l'achat d'un appartement. Le transfert de propriété doit être officiellement enregistré. Par conséquent, tous les documents relatifs aux transactions immobilières sont traités via Rosreestr ou MFC. Pour ce faire, vous aurez besoin de :

présence de représentants des deux parties à la transaction ;
rédiger une demande d'enregistrement par l'État ;
paiement des droits de l'État;
fourniture d'un ensemble complet de documents sur la transaction et le bien.

Règlement final

Après avoir signé les papiers et soumis les documents d'enregistrement, le paiement final est effectué entre le vendeur et l'acheteur. Le mode de transfert d'argent est convenu à l'avance entre les parties :

en personne au moment de la signature du contrat ;
virement sur un compte courant ;
via un coffre-fort.

Transfert d'appartement

Pour ceux qui sont confrontés pour la première fois à la question de savoir comment acheter un appartement sur le marché secondaire, beaucoup de choses semblent incompréhensibles. Par exemple, le transfert d'un espace de vie à un nouveau propriétaire. Formellement, le transfert s'effectue au moment de la signature du contrat d'achat et de vente et du certificat de réception qui y est joint. En fait, seulement après que l'ancien propriétaire ait remis au nouveau propriétaire les clés et les documents du bien (registre de la maison, plan technique, passeport cadastral, etc.).

Enregistrement et enregistrement de l'acheteur

Il est rare que quelqu’un ait la chance d’acheter un appartement vide dans lequel il n’y a aucun bien d’autrui au moment de la transaction. Le plus souvent, l'acheteur et le vendeur s'entendent à l'avance et précisent dans le contrat la période pendant laquelle l'ancien propriétaire s'engage à déménager et à évacuer tous ses biens. Habituellement, cela ne dépasse pas 1 à 3 semaines.

Quant à l'enregistrement légal des mètres carrés achetés, vous pouvez vous y inscrire au plus tôt après 7 jours. C'est exactement le temps dont ont besoin les bureaux d'enregistrement de Rosreestr pour formaliser le transfert de propriété d'un bien immobilier et préparer un nouveau titre de propriété. L'inscription dans l'appartement acheté s'effectue sur présentation d'un certificat de propriété.

Taxe de vente et déduction acheteur

Malgré le fait que les prix de l'immobilier en Russie soient assez élevés, il existe un moyen légal de récupérer une partie de l'argent dépensé. Vous pouvez l'obtenir grâce au coût de l'espace de vie. Par où commencer le processus ? De la rédaction d'une demande au bureau des impôts du lieu de l'immeuble d'habitation. Il devra être accompagné de tous les documents liés à la transaction, notamment les reçus de paiement des taxes gouvernementales, ainsi qu'une déclaration de revenus de l'année écoulée.

Important! Seuls les citoyens travaillant officiellement peuvent bénéficier d'une déduction sur un montant d'achat ne dépassant pas 2 000 000 de roubles.

Le vendeur est obligé de payer un impôt de 13% sur la transaction, puisque l'achat et la vente génèrent un bénéfice. Cependant, il existe des circonstances qui vous permettent de réduire considérablement, voire de ne pas payer d'impôt du tout :

propriété d'un bien immobilier avant vente depuis plus de 3 ans ;
vente de surface habitable à son prix d'origine (aucun profit pour le vendeur).

Nous attendons vos questions.

Si vous avez besoin de l'aide d'un avocat pour la préparation des documents d'un appartement ou de conseils sur la pureté de la transaction, veuillez vous inscrire pour une consultation gratuite avec notre spécialiste sous un formulaire spécial sur le site Internet. Nous vous dirons certainement par où commencer avec la conception et à quoi faire attention.

Veuillez noter le message et l'aimer.