La registrazione statale degli accordi per la partecipazione alla costruzione condivisa viene effettuata in conformità con i requisiti della legge n. 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso". Lo sviluppatore registra il contratto. Tuttavia, la legge non vieta all'azionista di farlo da solo.

È necessario presentare all'autorità di registrazione - Rosreestr

• Domanda di registrazione statale;
• Documento che conferma il pagamento del dazio statale (l'importo del dazio statale è stabilito dall'articolo 333.33 del Codice Fiscale della Federazione Russa);
• Documenti che confermano i poteri del rappresentante del titolare del diritto d'autore e dei partecipanti alle transazioni, compresi i poteri del rappresentante di una persona giuridica di agire per conto di quest'ultima;
• Documenti che attestano l'esistenza del diritto;
• Un documento di identificazione presentato da un individuo - un rappresentante dell'organizzazione;
• Documenti costitutivi (o loro copie autenticate) di una persona giuridica;
• Documenti che descrivono l'oggetto edilizio condiviso (ad esempio un appartamento), indicando la sua ubicazione sulla pianta dell'oggetto immobiliare in costruzione (casa) e l'area pianificata.

Al momento della registrazione di una DDU, potrebbero essere richiesti altri documenti all'azionista (a discrezione dell'autorità di registrazione).

L'accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa deve contenere (Articolo 4 214-FZ):

• determinazione di uno specifico oggetto edilizio condiviso che il promotore dovrà trasferire, in conformità con la documentazione del progetto, dopo aver ricevuto il permesso di mettere in funzione un condominio e/o altri beni immobili;

Dopo aver registrato l'accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa, su richiesta di un partecipante alla costruzione condivisa ai sensi della parte 2 dell'art. 21 della legge federale n. 214-FZ del 30 dicembre 2004, lo sviluppatore è tenuto a provvedere alla revisione:

• permesso di costruzione;
• studio di fattibilità di un progetto per la costruzione di un condominio e (o) altri immobili;
• conclusione dell'esame di stato della documentazione di progettazione;
• documentazione di progettazione, comprese tutte le modifiche apportate alla stessa;
• documenti che confermano i diritti dello sviluppatore sul terreno.

Da 214-FZ: Quali garanzie offre la legge?

Secondo 214-FZ, uno dei modi possibili per attirare i fondi dei cittadini legati al diritto di proprietà dei cittadini sui locali residenziali nei condomini, che al momento dell'attrazione di tali fondi dei cittadini non sono stati messi in atto, è il conclusione di un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa (di seguito - DDU).

Innanzitutto, una delle principali garanzie di rispetto dei diritti dei cittadini, prevista dalla 214-FZ, è il divieto per il promotore di concludere un DDU prima di aver ricevuto un permesso di costruzione, pubblicazione, collocamento e (o) presentazione di un dichiarazione di progetto e registrazione statale da parte del promotore della proprietà di un terreno o di un contratto di locazione, sublocazione di un terreno destinato alla costruzione di una struttura (articolo 3 214-FZ). Questa norma esclude la possibilità di commettere azioni fraudolente contro i cittadini per attirare i loro fondi per la costruzione di oggetti immaginari e inesistenti.

Inoltre, la DDU è conclusa per iscritto, è soggetta alla registrazione statale e si considera conclusa dal momento di tale registrazione (Parte 3, Articolo 4 214-FZ). Quindi, legalmente è esclusa la possibilità che una “doppia” vendita di locali residenziali venga effettuata da uno sviluppatore senza scrupoli. Al momento della registrazione di un edificio residenziale, il Servizio federale per la registrazione statale, catasto e cartografia verifica l'esistenza di diritti di terzi su un oggetto e verifica la presenza di un appartamento in un edificio in costruzione analizzando la documentazione di progettazione di un edificio residenziale in costruzione.

Secondo l'art. 13 214-FZ, al fine di garantire l'adempimento degli obblighi dello sviluppatore ai sensi della DDU, dal momento della sua registrazione tra i partecipanti alla costruzione condivisa, il terreno di proprietà dello sviluppatore per diritto di proprietà o il diritto di locazione, il diritto di sublocazione e il condominio in costruzione (creato) su questo terreno e (o) altra proprietà. Questa disposizione della 214-FZ fornisce ulteriori garanzie di rispetto dei diritti dei partecipanti alla costruzione condivisa in caso di fallimento (fallimento deliberato) del promotore.

Attività degli sviluppatori quando si attirano fondi dai cittadini nell'ambito del DDU soggetto al controllo statale da parte degli organi autorizzati delle entità costituenti della Federazione Russa.

Da 214-FZ: Come registrare un contratto?

La registrazione statale degli accordi di partecipazione azionaria viene effettuata in conformità con i requisiti della legge n. 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essi". Per registrare il primo contratto di partecipazione è necessario presentare all'autorità di registrazione:

• Domanda di registrazione statale. Documento che conferma il pagamento del dazio statale (l'importo del dazio statale è stabilito dall'articolo 333.33 del Codice Fiscale della Federazione Russa).
• Documenti che confermano l'autorità del rappresentante del titolare del diritto d'autore e dei partecipanti alle transazioni, inclusa l'autorità del rappresentante di una persona giuridica di agire per conto di quest'ultima. Documenti che attestano l'esistenza dei diritti. Un documento di identificazione presentato da un individuo - un rappresentante dell'organizzazione. Documenti costitutivi (o loro copie autenticate) di una persona giuridica. Documenti che descrivono l'oggetto edilizio condiviso, indicando la sua ubicazione sulla pianta dell'oggetto immobiliare in costruzione e l'area pianificata. Permesso di costruzione. Dichiarazione di progetto. Una pianta dell'oggetto immobiliare in costruzione, con l'indicazione della sua ubicazione e del numero di locali residenziali e non residenziali in esso contenuti e dell'area prevista di ciascuno di essi.

Da 214-FZ: quali documenti deve fornire lo sviluppatore?

In conformità con l'art. 4 214-FZ, l'accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa deve contenere:

• determinazione di uno specifico oggetto di costruzione condiviso da trasferire in conformità con la documentazione di progettazione del promotore dopo aver ricevuto il permesso di mettere in funzione un condominio e (o) altri beni immobili;
• il termine entro il quale il promotore può trasferire il progetto di costruzione condivisa al partecipante alla costruzione condivisa;
• il prezzo del contratto, i termini e la procedura per il suo pagamento;
• periodo di garanzia per un progetto di costruzione condiviso.

In conformità con i requisiti di 214-FZ:

Su richiesta di un partecipante alla costruzione condivisa ai sensi del comma 2 dell'art. 21 214-FZ il committente è tenuto a provvedere alla revisione:

• il promotore è tenuto a trasferire l'oggetto della costruzione condivisa al partecipante alla costruzione condivisa entro il termine specificato nel contratto;
• se la costruzione (creazione) di un condominio e (o) di altri beni immobili non può essere completata entro il termine previsto dal contratto, lo sviluppatore entro e non oltre in due mesi prima della scadenza del termine, è obbligato a inviare al partecipante alla costruzione condivisa le informazioni pertinenti e una proposta di modifica del contratto;
• il promotore è obbligato a trasferire al partecipante alla costruzione condivisa un progetto di costruzione condiviso, la cui qualità è conforme ai termini del contratto, ai requisiti delle norme tecniche, della documentazione di progettazione e delle norme urbanistiche, nonché ad altri requisiti obbligatori. I termini dell'accordo che solleva il promotore dalla responsabilità per difetti del progetto di costruzione condivisa sono nulli;
• Un prerequisito affinché uno sviluppatore ottenga il diritto di attrarre fondi dai cittadini per la costruzione è quello di rispettare non solo i requisiti specificati nella parte 1 dell'articolo 3 214-FZ (ottenimento di un permesso di costruzione, pubblicazione di una dichiarazione di progetto, registrazione statale dei diritti di un terreno), ma anche con i requisiti Parte 2 dell'articolo 3 e Parte 3 dell'articolo 4 di 214-FZ (presenza di un accordo concluso per iscritto e superato la registrazione statale).
• Permesso di costruzione.
• Studio di fattibilità di un progetto per la costruzione di un condominio e (o) altri immobili.
• Conclusione dell'esame di stato della documentazione di progettazione.
• Documentazione del progetto, comprese tutte le modifiche apportate allo stesso.
• Documenti che confermano i diritti dello sviluppatore sul terreno.
• Domanda di registrazione statale.
• Documento che conferma il pagamento del dazio statale (l'importo del dazio statale è stabilito dall'articolo 333.33 del Codice Fiscale della Federazione Russa).
• Documenti che confermano l'autorità del rappresentante del titolare del diritto d'autore e dei partecipanti alle transazioni, inclusa l'autorità del rappresentante di una persona giuridica di agire per conto di quest'ultima.
• Documenti che attestano l'esistenza dei diritti.
• Un documento di identificazione presentato da un individuo - un rappresentante dell'organizzazione.
• Documenti costitutivi (o loro copie autenticate) di una persona giuridica.
• Documenti che descrivono l'oggetto edilizio condiviso, indicando la sua ubicazione sulla pianta dell'oggetto immobiliare in costruzione e l'area pianificata.
• Permesso di costruzione.
• Dichiarazione di progetto.
• Pianta dell'oggetto immobiliare in corso di realizzazione, con indicazione della sua ubicazione e del numero di locali residenziali e non residenziali in esso contenuti e della superficie prevista di ciascuno di essi

Oggi un accordo di partecipazione azionaria è un documento che può garantire la tutela degli interessi dell'azionista durante l'acquisto di alloggi dalla società di sviluppo. La legge stabilisce requisiti chiari per il contenuto del documento e regola i diritti e gli obblighi delle parti, tuttavia un accordo può proteggere l'azionista da molti problemi solo se il documento è registrato presso Rosreestr.

Cosa dice la legge sull'autoregistrazione

Cominciamo dal fatto che esiste un contratto stesso (DDU), in cui manca qualsiasi menzione di chi registrerà il documento. Al contratto è allegato un accordo aggiuntivo, che riguarda vari servizi forniti dallo sviluppatore a pagamento, in particolare, la registrazione dei documenti è proprio il servizio aggiuntivo che lo sviluppatore fornisce all'azionista.

la legge federale (FZ-214) stabilisce che il rapporto tra l'azionista e lo sviluppatore è regolato dalle disposizioni della legge "Sulla protezione dei diritti dei consumatori" (ZZPP). L'articolo 16 del PZPP stabilisce che l'acquisto di determinati beni o servizi non può obbligare il consumatore ad acquistare altri beni o servizi.

In altre parole, lo sviluppatore non può obbligare l'azionista a registrare la DDU (registrazione della proprietà immobiliare, nonché altri servizi), se non lo vuole, l'azionista ha tutto il diritto di registrare autonomamente l'accordo con lo sviluppatore a Rosreestr.

Tuttavia, oggi la registrazione di una DDU da parte dello sviluppatore è una pratica generalmente accettata, la stragrande maggioranza degli azionisti, senza esitazione, paga lo sviluppatore per la registrazione; In alcuni casi, è infatti più facile per l’azionista pagare per avere tutto fatto per lui, soprattutto se non ha mai avuto a che fare con tali questioni. Ma molto spesso, i clienti delle società di sviluppo semplicemente non sospettano di poter rifiutare il servizio di registrazione e fare tutto da soli, risparmiando denaro.

Quanto? Quanto costa effettivamente registrare un contratto?

Va detto che lo sviluppatore chiede ingenti somme di denaro come pagamento per questo servizio., costo di registrazione (per ragioni non del tutto chiare) inizia da qualche parte intorno ai 30 mila rubli e il costo dell'intero pacchetto di servizi aggiuntivi potrebbe superare i 300 mila rubli. Di norma, gli sviluppatori legano l'importo del pagamento per la registrazione di un istituto di istruzione prescolare al costo dell'appartamento, viene preso un rapporto percentuale tra il costo dell'alloggio acquistato e l'importo del pagamento; Quindi, oggi costruttori e sviluppatori prendono fino all'1% del costo di un appartamento.

A proposito, gli sviluppatori hanno iniziato ad allontanarsi gradualmente da questa pratica, accettando un certo valore fisso per il costo dei loro servizi.

Forse questo sta accadendo perché gli azionisti sono recentemente diventati più alfabetizzati e per i manager è diventato sempre più difficile rispondere a domande imbarazzanti. Difficile infatti spiegare come la metratura e il costo degli alloggi possano incidere sul costo del servizio (di fatto, un insieme delle stesse azioni eseguite in una sequenza standard).

In effetti, il prezzo del servizio che gli sviluppatori impongono in un modo o nell'altro è troppo alto, anche con un prezzo minimo. L'intera procedura di registrazione si riduce alla presentazione di una serie di documenti (da parte del promotore e azionista), e questo di solito viene fatto in massa, decine di contratti vengono inviati contemporaneamente per la registrazione; E sì, il promotore è tenuto a presentare una serie completa di documenti da parte sua solo una volta, quando viene concluso e registrato il primo edificio residenziale (nel complesso residenziale in costruzione). La documentazione del progetto, i permessi, ecc. vengono presentati una volta e poi, insieme al pacchetto dell'azionista, lo sviluppatore presenta una domanda per il suo consenso al contratto, ecc.

Dopo l'“apertura della registrazione” non è necessario ripresentare l'intero pacchetto di documenti forniti, ma sono necessarie principalmente informazioni che riguardano ciascun azionista;

Come ha fatto il consumatore ad abituarsi a pagare somme piuttosto significative per un compito così facile per lo sviluppatore? È molto redditizio per lo sviluppatore ricevere buoni soldi, infatti, per niente. Se nella fase di costruzione i fondi principali pagati dagli azionisti vengono spesi per l'acquisto di materiali da costruzione, il pagamento dei lavoratori, la garanzia del funzionamento di attrezzature e attrezzature speciali, nella fase di registrazione gli investimenti sono minimi.

In realtà, tutti i costi che l'azionista dovrà affrontare saranno limitati solo dal dovere statale (fino a 200 rubli) e costi di trasporto (e questo non è un dato di fatto: i documenti possono essere presentati al MFC più vicino o anche tramite Internet).

Lo stato delle cose con la registrazione degli istituti di istruzione prescolare nel mercato moderno

Lo sviluppatore trae vantaggio dalla mancanza di informazioni chiare e strutturate sull'ordine in cui deve essere completata la procedura di registrazione e quali documenti devono essere forniti. Gli stessi operatori di Rosreestr e MFC spesso non ne sono consapevoli, poiché al momento tali richieste sono estremamente rare. Di conseguenza, anche i rappresentanti dello sviluppatore stesso non sono desiderosi di consigliare nessuno su questo problema. Pertanto, registrando te stesso un'istruzione prescolare, dovrai davvero fare degli sforzi.

Spesso i dirigenti dello sviluppatore insistono affinché l’azienda registri il contratto se la conversazione comunque si sposta su questo, poiché la maggior parte dei clienti continua a considerare il servizio obbligatorio. Sono quindi previste diverse preferenze per i clienti disposti a pagare gli importi richiesti per la registrazione di una DDU (quando si sceglie un appartamento, ecc.). Sono previsti anche diversi bonus per i venditori stessi se impongono un servizio, quindi se c'è un buon flusso di clienti possono, con vari pretesti, rifiutare chi non vuole pagare soldi extra.

Nessuno rifiuterà ufficialmente di firmare la DDU, poiché ciò è chiaramente contrario alla legge. (descritto sopra). Ad esempio, a un cliente “avido” viene data l'opportunità di acquistare una casa, ma senza prenotare un appartamento specifico, lo sviluppatore presumibilmente non sa quando il cliente registrerà il contratto, o se ciò accadrà del tutto. Di conseguenza, il cliente potrebbe ricevere, per usare un eufemismo, le condizioni non più favorevoli.

Inoltre, la procedura di registrazione prevede la presentazione dei documenti da parte di due parti contemporaneamente, se lo sviluppatore può presentare i documenti per conto dell'azionista (tramite procura), allora le possibilità che lo sviluppatore rilasci una procura simile all'azionista sono praticamente pari a zero.

Di norma, i manager spiegano che affinché l'azionista possa registrare lui stesso l'accordo, è necessario un incontro tra il rappresentante dello sviluppatore e l'azionista nel luogo in cui vengono presentati i documenti (in questo caso, il promotore ha bisogno di una dichiarazione di consenso per stipulare un accordo con l'azionista, poiché i restanti documenti sono già stati presentati dal promotore).

Di conseguenza, il promotore può fare riferimento all'impossibilità di nominare un manager che tratti personalmente con il singolo azionista, quindi il processo di registrazione può essere ritardato fino al momento in cui vengono venduti gli appartamenti migliori. Tuttavia, poche persone sanno che in realtà lo sviluppatore può presentare documenti per proprio conto e senza la presenza dell'azionista.

Autoregistrazione dell'istruzione prescolare

C'è una via d'uscita da questa situazione. Un azionista che non vuole pagare soldi extra e può trovare il tempo per completare da solo la registrazione si trova di fronte a un compito composto da due fasi. Innanzitutto, devi assicurarti che lo sviluppatore offra al cliente l'opportunità di esercitare i suoi diritti legali, quindi devi solo trasferire una serie di documenti a Rosreestr.

“Persuadiamo” lo sviluppatore

Ora presenteremo un metodo che aiuterà l'azionista a rifiutare il servizio aggiuntivo. Nella fase di firma del DDU (questo avviene nell'ufficio vendite) non è necessario porre domande inutili, ma firmare semplicemente la DDU stessa, nonché un accordo aggiuntivo - un accordo sulla fornitura di servizi a pagamento, che elencherà vari servizi, la procedura per la loro fornitura, l'importo del pagamento, incluso il servizio di registrazione della DDU a Rosreestr. Dopo la firma, il cliente riceve un elenco di documenti che devono essere forniti alla società di sviluppo affinché il suo rappresentante possa adempiere agli obblighi previsti dai due contratti.

Il giorno successivo devi presentarti all'ufficio vendite con una dichiarazione di volontà di rescindere l'accordo aggiuntivo (allo stesso tempo, viene confermato l'accordo a rispettare i termini del documento principale) . La domanda è redatta in due copie, una viene consegnata alla persona responsabile (nel dipartimento dei servizi di transazione), e sul secondo viene apposto un segno che conferma l'accettazione della domanda.

Ora non resta che attendere il risultato sotto forma di risposta ufficiale da parte dello sviluppatore. Esistono due scenari per lo sviluppo degli eventi: o lo sviluppatore accetta di rescindere l'accordo sui servizi aggiuntivi o si rifiuta di farlo (per iscritto). Nel primo caso, puoi iniziare a pagare e registrare il contratto. Nel secondo caso, è necessario pagare l'importo richiesto dallo sviluppatore, prendere la risposta ufficiale dello sviluppatore, il contratto di partecipazione e andare in tribunale con una dichiarazione di reclamo. Una risposta scritta servirà come prova convincente che lo sviluppatore sta infrangendo la legge ed estorcendo denaro per servizi aggiuntivi.

Se il tribunale si pronuncia a favore del detentore di azioni (e le probabilità sono piuttosto alte), verrà restituito l'importo pagato in base al secondo accordo. Allo stesso tempo, lo sviluppatore sarà tenuto ad adempiere agli obblighi previsti dalla DDU, poiché semplicemente non vi sono motivi per rescindere il presente accordo.

Prepariamo i documenti

In ogni caso, al momento della decisione del tribunale, l'accordo non sarà registrato, poiché lo sviluppatore non ha ricevuto dal detentore del capitale una serie di documenti necessari a tal fine. Pertanto, in questa fase l'azionista deve preparare da parte sua i documenti necessari (lo sviluppatore, da parte sua, fornirà i documenti necessari a Rosreestr) e vai a registrare la tua istruzione prescolare.

Per la registrazione saranno necessari i seguenti documenti:

Carta d'identità o procura, se qualcuno registra il patto per conto del socio. Se l'operazione coinvolge qualcuno che rappresenta gli interessi del bambino, è necessario il certificato di nascita, per l'incapace l'operazione può essere perfezionata dal suo tutore, in tal caso sarà richiesto il certificato di nomina a tutore;

Accordo di partecipazione. Il documento dovrà essere fornito in triplice copia (per l'azionista, Rosreestr e la società sviluppatrice), se esistono più patti parasociali, occorre che vi sia un corrispondente numero di copie;

Domanda di registrazione: deve essere una domanda dell'azionista e una domanda dello sviluppatore. In caso di autoregistrazione, quest'ultima la fornirà a Rosreestr;

Se nella transazione sono coinvolti fondi presi in prestito, è necessario fornire un contratto di pegno, poiché contemporaneamente alla registrazione della DDU avverrà la registrazione del gravame dei diritti di credito;

Documenti per la proprietà - una pianta della proprietà che indica l'ubicazione dell'appartamento, la zona e altri parametri dell'abitazione. I documenti sono redatti dal promotore e, al momento della sottoscrizione della DDU, vengono concordati con il socio;

Un documento attestante il consenso del coniuge all'esecuzione della transazione, certificato da un notaio. Non richiesto se marito e moglie sono parti della transazione.

A causa del fatto che periodicamente si verificano cambiamenti nella legislazione, l'elenco presentato potrebbe essere modificato, quindi è necessario verificarlo con Rosreestr. Quando invii i documenti, devi pagare una tassa (fino a 200 rubli), non è necessario fornire una ricevuta, basta se non ci sono informazioni sul pagamento entro cinque giorni (lavoratori) Rosreestr sospenderà la registrazione e restituirà il pacchetto di documenti senza esaminarlo.

Registrazione a Rosreestr di un istituto di istruzione prescolare con mutuo

Se la transazione coinvolge fondi presi in prestito, è necessario presentare a Rosreestr un contratto di mutuo con la banca. Inoltre, sarà necessario un contratto di pegno, poiché contestualmente alla registrazione della DDU avverrà la registrazione del gravame dei diritti di credito.

Inviamo i documenti e raccogliamo l'accordo registrato

È possibile inviare documenti presso l'ufficio territoriale di Rosreestr, tramite MFC o tramite Internet (sito web di Rosreestr o portale unificato dei servizi pubblici), per posta. Inoltre, è possibile trasferire i documenti a un rappresentante di Rosreestr durante un ricevimento in loco (se la capacità di spostamento è limitata è gratuita, negli altri casi è a pagamento).

Registrazione (legalmente) deve essere completato entro sette giorni lavorativi, se i documenti sono stati inviati tramite MFC, saranno necessari un paio di giorni in più (compresa la spedizione). Trascorso il tempo specificato, è necessario ricevere tra le mani il contratto registrato e sul documento apparirà un'iscrizione di registrazione.

Conclusione

Abbiamo descritto la sequenza di azioni che devono essere intraprese quando si registra autonomamente una struttura per l'infanzia. Ci auguriamo che le informazioni presentate ti aiutino a risparmiare denaro durante la registrazione di un immobile presso uno sviluppatore. Ricorda il tuo diritto di rifiutare servizi aggiuntivi; questo vale non solo per la registrazione di un contratto, ma anche per la registrazione della proprietà della tua casa. In conclusione, vorrei ricordarvi la necessità di studiare attentamente il contratto e di rivolgersi ad avvocati professionisti in caso di varie difficoltà.

Igor Vasilenko

DDU, o accordo di partecipazione azionaria, è un accordo tra l'azionista e lo sviluppatore. Secondo esso, tu, insieme ad altri acquirenti, investi denaro in azioni nella costruzione di un edificio a più piani e lo sviluppatore, dopo il completamento della costruzione, deve trasferirti un appartamento specifico in questo edificio.

Quali garanzie offre DDU?

1. Protezione contro le doppie vendite.
Dopo la firma, la DDU viene registrata a Rosreestr. Ciò significa che lo Stato ha registrato il tuo diritto a ricevere un appartamento specifico dopo il pagamento. Di conseguenza non potrà essere rivenduto ad un altro acquirente.

2. Il diritto di ricevere una penalità per il ritardo nel trasferimento dell'appartamento.
Se lo sviluppatore non ti ha trasferito l'appartamento entro il termine specificato nella DDU, puoi richiedere una penalità per ogni giorno di attesa.

3. Diritto di risoluzione del contratto.
Se lo sviluppatore non adempie ai propri obblighi o li adempie male, è possibile rescindere il contratto senza alcuna penalità, ottenere indietro i propri soldi, nonché sanzioni e risarcimenti.

4. Documentazione trasparente.
Secondo la legge sulla partecipazione alla costruzione collettiva, il promotore è obbligato a pubblicare sui media e su Internet una dichiarazione di progetto per la casa in costruzione e a fornire a chiunque ne faccia richiesta la propria documentazione.

Qual è la differenza tra un contratto DDU e un contratto di cooperativa edilizia?

1. La convenzione con la cooperativa edilizia, a differenza della DDU, non necessita di registrazione. Da un lato, ciò significa che non è necessario ritirare un pacchetto di documenti, concordare con lo sviluppatore la data di registrazione, recarsi a Rosreestr o all'MFC o perdere tempo in attesa della registrazione. D'altra parte, senza registrazione statale c'è il rischio di una doppia vendita del vostro appartamento.

2. In base a un accordo con una cooperativa edilizia, il prezzo di un appartamento è solitamente inferiore a quello della DDU. Tuttavia, il regime della cooperativa edilizia consente di riscuotere varie commissioni aggiuntive dai membri della cooperativa. Di conseguenza, il prezzo potrebbe essere addirittura superiore a quello che pagheresti con la DDU.

Cosa dovrebbe essere presente nell’educazione prescolare?

Articoli richiesti:

1. Definizione del cantiere.
2. Caratteristiche di un appartamento o di un altro immobile in conformità con la documentazione del progetto: indirizzo della casa, numero dell'appartamento, superficie, disposizione, ecc.
3. Termine per il trasferimento dei locali.
4. Costo del contratto, termini e modalità del suo pagamento.
5. Periodo di garanzia del progetto di costruzione.
6. Il modo in cui il promotore garantirà i propri obblighi ai sensi della DDU è un pegno sull'oggetto in costruzione e sul terreno, nonché una garanzia bancaria o un'assicurazione di responsabilità civile per il promotore.

Chi dovrebbe assicurare la DDU?

Sviluppatore. Secondo la legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa (n. 214-FZ), è lui che assicura il proprio obbligo di trasferire l'appartamento all'azionista. Se una società di costruzioni ti chiede soldi per l'assicurazione, sta violando la legge: il costruttore può spendere i fondi degli azionisti solo per costruire una casa.

Dove viene registrata l’istruzione prescolare?

La DDU è registrata presso Rosreestr (il servizio di registrazione statale, catasto e cartografia, noto anche come Camera di registrazione) o tramite MFC.

Come registrare una DDU?

Passo 1

Prima di tutto, l'azionista deve raccogliere una serie di documenti stabiliti da 214-FZ:

1. DDU con tutti i suoi allegati. Avrai bisogno di tre copie originali: una per lo sviluppatore, la seconda per Rosreestr e la terza per l'azionista stesso. Il numero di copie dipende dal numero di partecipanti alla costruzione condivisa.
2. Domanda dello sviluppatore e azionista per la registrazione statale della DDU. Di solito viene compilato presso l'autorità Rosreestr o presso l'MFC.
3. Documenti di identificazione del richiedente. Le persone fisiche hanno il diritto di richiedere la registrazione personalmente o tramite un rappresentante che agisce sulla base di una procura certificata da un notaio. I rappresentanti legali dei bambini di età inferiore a 14 anni presentano un certificato di nascita del bambino. Rappresentanti di persone incapaci – un documento che li nomina tutori.
4. Consenso autenticato del coniuge affinché l'operazione venga completata dall'altro coniuge. Se entrambi i coniugi partecipano alla costruzione condivisa nell'ambito di un DDU, non è richiesto il consenso notarile.
5. Accordo sul pegno del diritto di reclamo (nel caso in cui all'azionista siano forniti fondi di credito/prestito) – per la registrazione simultanea del gravame del diritto.
6. Documenti che descrivono il progetto di costruzione condivisa (appartamento), redatto dal promotore e concordato con il partecipante alla costruzione condivisa. La descrizione deve indicare l'ubicazione dell'appartamento sulla pianta del condominio in costruzione e la sua area prevista.

Passo 2

Pagare la tassa statale per le azioni di registrazione.

Il dovere statale per un individuo è di 350 rubli. Poiché il dazio statale viene pagato in parti uguali da ciascuna delle parti coinvolte nella transazione, un individuo deve pagare 1/2 di 350 rubli, ovvero 175 rubli.

Non è necessario fornire un documento attestante il pagamento del dazio statale, ma il richiedente ha il diritto di allegarlo al pacchetto di documenti di propria iniziativa.

Se non ci sono informazioni sul pagamento del dazio statale, i documenti non saranno accettati a titolo oneroso.

Passaggio 3

Presentare una serie di documenti per la registrazione insieme a una domanda delle parti (sviluppatore e azionista). Questo può essere fatto di persona presso l'ufficio regionale di Rosreestr presso l'ubicazione del condominio in costruzione o presso l'ufficio MFC in formato elettronico. Puoi anche inviare documenti e una domanda per posta.

Quando si presentano i documenti di persona, è richiesta la presenza sia dell'azionista che di un rappresentante dello sviluppatore.

Dopo aver inviato i documenti, è necessario ricevere una ricevuta indicante che sono stati accettati per la registrazione statale. La ricevuta deve contenere:

1. data di presentazione dei documenti;
2. elenco dei documenti presentati;
3. Nome completo dello specialista che ha accettato i documenti, sua firma e numero di telefono;
4. Il nome dello specialista dal quale, durante il periodo di registrazione, potrai scoprire a che punto è la revisione dei documenti e quanto tempo manca al suo completamento.

Passaggio 4

Ricevi i documenti dopo la registrazione. Il periodo per la registrazione di un'impresa di costruzioni condivisa con il primo partecipante alla costruzione condivisa non dura più di 10 giorni, con i partecipanti successivi - non più di 5 giorni.

Per ottenere i documenti avrai bisogno di:

1. documento di identità o procura per rappresentare gli interessi del richiedente.
2. ricevuta per la ricezione dei documenti.

La registrazione statale dell'accordo è certificata da uno speciale registro di registrazione su di esso.

Come verificare la registrazione di un istituto di istruzione prescolare?

1. Richiedere allo sviluppatore una copia della DDU con timbro di registrazione.
2. Se la DDU non è stata ancora registrata, una ricevuta di Rosreestr che conferma l'accettazione del contratto di registrazione.
3. Ordina un estratto dal Registro dello Stato Unificato sul sito web Rosreestr (l'ordine viene effettuato online, viene completato entro 5 giorni lavorativi e costa da 150 rubli, a seconda del numero di estratti necessari).
4. Ordina un estratto dal registro dello Stato unificato da Rosreestr o dal MFC (avrai bisogno di un passaporto, una domanda per un estratto (modulo), una ricevuta per il pagamento del dazio statale).

Nei casi 3 e 4 riceverai informazioni su tutti gli azionisti registrati sul terreno specifico su cui viene costruita la casa. Trova i tuoi dettagli in questo elenco.

Quando è dovuto l'acconto per la costruzione condivisa?

Il primo pagamento ai sensi della DDU viene effettuato rigorosamente dopo la registrazione statale dell'accordo.L'obbligo dello sviluppatore di pagare i fondi prima della registrazione costituisce una grave violazione del 214-FZ!

Come risolvere un contratto temporaneo e restituire i soldi?

Esistono quattro modi per terminare un DDU:

1. su iniziativa di un partecipante alla costruzione condivisa;
2. su iniziativa dello sviluppatore;
3. giudiziariamente;
4. previo accordo delle parti.

In tutti questi casi, lo sviluppatore è obbligato a restituire i tuoi soldi.

Se il DDU viene risolto unilateralmente (sia dall'azionista che dal promotore), il DDU si considera risolto dal giorno in cui viene inviata la notifica di risoluzione.
La risoluzione del DDU deve essere registrata presso Rosreestr.

Come risolvere una PDU previo accordo delle parti?

Di solito, quando si risolve un DDU previo accordo delle parti, non sorgono problemi: lo sviluppatore e l'azionista concordano tutte le condizioni per la restituzione del denaro e rescindono il contratto. Ma a volte lo sviluppatore include clausole nell'accordo di risoluzione che non sono vantaggiose per l'azionista. Ad esempio, che restituirà i soldi solo dopo aver firmato un contratto di convenzione per lo stesso appartamento con un altro azionista. Non dovresti accettarlo, poiché lo sviluppatore potrebbe non rinnovare il contratto.

Un altro punto che non dovresti accettare è un periodo di rimborso molto lungo (fino a un anno). Se firmi un accordo di questo tipo, non potrai andare in tribunale con una richiesta di recupero dei fondi fino alla scadenza del tempo specificato.

Se, dopo la risoluzione dell'accordo contrattuale previo accordo delle parti, lo sviluppatore non restituisce il denaro entro il periodo stabilito nell'accordo, puoi andare in tribunale.

Come risolvere unilateralmente un DDU da parte di un azionista?

Se l’azionista decide di rescindere la DDU per qualche motivo, dovrebbe:

1. La lettera deve includere il calcolo degli interessi per l'intero periodo di utilizzo del denaro (1/300 (per imprenditori e persone giuridiche) o 1/150 (per privati) del tasso di rifinanziamento per ogni giorno di utilizzo) e i dettagli a cui devono essere trasferiti i fondi.
2. Se lo sviluppatore continua a non restituire il denaro, è necessario ottenere un atto di esecuzione dal tribunale e consegnarlo agli ufficiali giudiziari. L'atto di esecuzione può essere presentato entro 3 anni dalla data di entrata della decisione del tribunale.

Come può lo sviluppatore risolvere il contratto unilateralmente?

Se l'azionista è in ritardo con il pagamento da più di due mesi o ha violato i termini di pagamento più di tre volte, il promotore può risolvere unilateralmente la DDU. Per fare questo lui:

1. Invia un avviso all'azionista che il debito deve essere ripagato, altrimenti la LDU verrà estinta.
2. Se i pagamenti non vengono ricevuti entro 30 giorni, il socio invia una comunicazione di rifiuto all'adempimento del contratto - tramite raccomandata con l'elenco degli allegati.
3. Entro 10 giorni dalla data di risoluzione, restituisce il denaro che il socio ha versato verso la DDU.
4. Se l'azionista non richiede denaro entro questi 10 giorni, il giorno successivo il promotore accredita il denaro sul deposito del notaio presso la sua sede.
5. Notifica all'azionista il trasferimento di denaro sul deposito del notaio.
6. Se il promotore non trasferisce il denaro entro il termine specificato, è obbligato a pagare all'azionista gli interessi su tale importo nella misura di 1/300 (per imprenditori e persone giuridiche) o 1/150 (per persone fisiche) del rifinanziamento valutare. Per ogni giorno di ritardo vengono addebitati gli interessi.
7. Se lo sviluppatore non trasferisce il denaro, l'azionista può adire il tribunale.

Come revocare un permesso di soggiorno temporaneo tramite tribunale?

La DDU viene risolta in tribunale se:

1. la costruzione della casa è stata interrotta/sospesa ed è ovvio che il promotore non consegnerà l'appartamento in tempo;
2. lo sviluppatore ha apportato modifiche significative al progetto (ad esempio, ha ridotto l'area dell'appartamento);
3. lo sviluppatore ha cambiato lo scopo dei locali non residenziali nell'appartamento;
4. negli altri casi previsti dalla DDU.

In uno qualsiasi di questi 4 casi, l'azionista può rivolgersi al tribunale della sede dello sviluppatore con una dichiarazione di reclamo per la risoluzione del DDU e la restituzione di denaro, interessi e risarcimento.

Alla domanda devono essere allegati:

• una copia della DDU;
• prove che confermano il verificarsi di uno qualsiasi dei 4 casi (ad esempio,
• documenti che confermano la fine della costruzione, modifiche significative alla documentazione di progettazione, ecc.);
• calcolo dell'importo totale richiesto dallo sviluppatore;
• copia di tutti i documenti di cui sopra per il tribunale, in base al numero dei partecipanti
• processo giudiziario;
• ricevuta del pagamento del dovere statale;
• una copia autenticata della procura del rappresentante (se i tuoi interessi sono rappresentati in tribunale da un'altra persona);
• altri documenti che possano confermare le circostanze del caso.

Se il tribunale prende una decisione a favore dell'azionista, lo sviluppatore è tenuto a restituire l'importo stabilito dal tribunale entro 10 giorni dal momento dell'entrata in vigore dell'atto giudiziario.

Non è redditizio per lo sviluppatore portare il caso in tribunale. Se il tribunale prende una decisione a favore dell'azionista, alla società di costruzioni vengono addebitati i soldi versati ai sensi della DDU, gli interessi per l'utilizzo, il risarcimento del danno morale, i danni associati alle spese legali e un'ammenda per il fatto che il lo sviluppatore non ha soddisfatto le richieste legali dell'azionista su base volontaria.

Come risolvere unilateralmente un DDU con mutuo?

1. Offrire allo sviluppatore di risolvere il contratto di comune accordo.
2. Se lo sviluppatore non è d'accordo, redigere un avviso di risoluzione del contratto.
3. Invialo allo sviluppatore via mail, tramite posta raccomandata con l'elenco degli allegati.
4. La lettera dovrebbe includere il calcolo degli interessi per l'intero periodo di utilizzo del denaro (1/150 del tasso di rifinanziamento per ogni giorno di utilizzo) e i dettagli a cui trasferire i fondi.
5. Lo sviluppatore deve trasferire il denaro entro 20 giorni.
6. Se dopo 20 giorni non hai ricevuto il denaro puoi andare in tribunale.
7. Per fare ciò, è necessario presentare un reclamo contro lo sviluppatore (con la richiesta di restituzione del denaro, interessi e risarcimento).
8. Presentare un reclamo in tribunale presso la sede dello sviluppatore.
9. Se il tribunale si pronuncia a tuo favore, lo sviluppatore deve restituire il denaro entro 10 giorni dall'entrata in vigore della decisione del tribunale.
10. Se lo sviluppatore continua a non restituire il denaro, è necessario ottenere un atto di esecuzione dal tribunale e consegnarlo agli ufficiali giudiziari. L'atto di esecuzione può essere presentato entro 3 anni dalla data di entrata in vigore della decisione del tribunale.
11. Ciò che accade con la vostra ipoteca dipende da quanto stabilito nel contratto di ipoteca. Ad esempio, se si stabilisce che dopo la scadenza della LDU il prestito deve essere rimborsato prima del previsto, il denaro ricevuto dallo sviluppatore deve essere restituito alla banca per ripagare completamente il mutuo.
12. La risoluzione del DDU deve essere registrata presso Rosreestr. L'istanza di registrazione della cessazione viene presentata unitamente alla fotocopia della comunicazione scritta. Non è prevista alcuna tassa statale per questo.

Come calcolare la sanzione per DDU?

Puoi richiedere una sanzione allo sviluppatore se:

• lo sviluppatore non ha rispettato la scadenza per la consegna dell'appartamento,
• stai terminando la DDU,
• lo sviluppatore non corregge tempestivamente i difetti dell'appartamento.

1. Importo della sanzione

Se l'azionista è una persona giuridica o un imprenditore, la penalità giornaliera è pari a 1/300 del tasso di rifinanziamento della Banca Centrale (ad agosto 2016 - 10,5%).
Se l'azionista è una persona fisica, la penalità giornaliera è pari a 1/150 del tasso di rifinanziamento.

2. Momento di maturazione della sanzione

La penale, che il promotore paga in caso di risoluzione del contratto da parte del socio, matura dal momento in cui hai depositato il denaro (tutto o parte).

La penale per ritardata cessione dell'appartamento matura dal giorno successivo alla data di trasferimento indicata nella DDU.

La sanzione per il fatto che il promotore non ha eliminato i difetti in tempo viene maturata dopo la scadenza del periodo di eliminazione concordato tra il promotore e l'azionista.

Come registrare la proprietà sotto DDU

Prima di poter registrare l'appartamento acquistato ai sensi della DDU come proprietà, lo sviluppatore deve:

• ottenere il permesso di mettere in funzione la casa,
• registrare la casa nel registro catastale,
• prendere le misure a casa.

Assicurati che lo sviluppatore abbia completato tutti questi passaggi.

Per registrarti avrai bisogno di:

1. Documento di identità
2. certificato di accettazione dell'appartamento,
3. ricevuta del pagamento del dovere statale (200 rubli),
4. mutuo o contratto di prestito (quando si acquista un appartamento con un mutuo),
5. una procura certificata da un notaio (se la procedura di registrazione viene eseguita da una persona di fiducia o da uno solo dei futuri proprietari).

È necessario contattare Rosreestr o MFC con un pacchetto di questi documenti. Lì ti verrà rilasciata una ricevuta che indica la data in cui venire per il certificato di registrazione (il periodo di attesa è di circa un mese).

Come vendere un appartamento con DDU?

Puoi vendere un appartamento che hai acquistato con la DDU, prima di riceverlo dallo sviluppatore, solo attraverso la cessione dei diritti di reclamo. Non si tratterà di una transazione immobiliare, dopo tutto l'appartamento non è ancora pronto. Puoi vendere (assegnare) solo il diritto di richiederlo allo sviluppatore dopo il periodo di trasferimento, specificato nella DDU.

Alcuni termini. Il venditore in base a un contratto di cessione è legalmente chiamato cedente, l'acquirente è un cessionario e il contratto stesso è una cessione.

L'acquirente che prende l'appartamento in base al contratto di cessione riceve i diritti e gli obblighi previsti dalla DDU. Cioè, ad esempio, se l'alloggio non viene pagato per intero, sarà lui a pagare il debito residuo allo sviluppatore. In questo caso, per concludere un incarico è necessario il consenso scritto del committente alla cessione. Spesso un'impresa di costruzioni addebita un determinato importo per il suo consenso, dall'1 al 5% del prezzo della DDU.

Se il cedente ha pagato allo sviluppatore l’intero costo del futuro appartamento, non è necessario il consenso della società di costruzione alla cessione. Devi solo informarlo dell'incarico, ma avvisarlo in modo tale da avere in mano la prova che hai inviato la notifica e che lo sviluppatore l'ha ricevuta.

Il contratto di cessione viene stipulato per iscritto. Secondo esso, il cedente deve trasferire all'acquirente tutti i documenti previsti dalla DDU: l'accordo stesso, le sue appendici, gli accordi aggiuntivi, i documenti che confermano i fatti del pagamento. Tale trasferimento è formalizzato da un atto aggiuntivo sottoscritto da entrambe le parti. Il testo dell'incarico stesso dovrà indicare il numero della DDU e la data della sua sottoscrizione.

Poiché la DDU è registrata a Rosreestr, anche il contratto di cessione deve essere registrato. E si considera concluso solo dopo la registrazione.

La cessione è tassata al 13% per i cittadini russi e al 30% per i cittadini di altri paesi.

Quanto è redditizia la costruzione condivisa?

Un appartamento acquistato durante la fase di costruzione di una casa costa in media il 30% in meno rispetto a un edificio nuovo o finito o sul mercato secondario. Anche se recentemente questa differenza di prezzo si è ridotta, a causa della situazione economica gli appartamenti già pronti sono diventati un po' più economici.

La costruzione condivisa è più economica rispetto all’acquisto di alloggi già pronti per diversi motivi.
In primo luogo, lo sviluppatore prende effettivamente un prestito senza interessi dai detentori di azioni per costruire una casa, ovvero non dovrà restituire il denaro con gli interessi.

In secondo luogo, l'azionista paga per un appartamento che ancora non esiste: dovrà aspettare diversi anni prima di potersi trasferire nel nuovo edificio. E lo sviluppatore ha bisogno di soldi adesso. E per attirare le finanze necessarie, offre un prezzo più basso.

In terzo luogo, fino a quando la casa non sarà costruita, c'è il rischio che per qualche motivo lo sviluppatore non la costruisca o la costruisca più tardi rispetto al periodo specificato. Per questo motivo l'azienda riduce anche il prezzo - per l'acquirente che preferisce correre un rischio ma pagare di meno.

Chi controlla la costruzione condivisa?

Di norma, la costruzione condivisa è controllata dagli organi governativi competenti. A Mosca si tratta di Moskomstroyinvest (Comitato della città di Mosca per garantire l'attuazione dei progetti di investimento nell'edilizia e il controllo nel campo dell'edilizia condivisa). Nella regione di Mosca - il Ministero delle Costruzioni della Regione di Mosca.

L'agenzia governativa monitora il rispetto della legge n. 214 e considera i reclami relativi alla sua violazione, adotta misure e tutela i diritti dei partecipanti alla costruzione condivisa. Controlla anche l'utilizzo dei fondi che lo sviluppatore riceve dai detentori di azioni, i rendiconti trimestrali delle società di costruzione e così via.

Acquistare un appartamento in una nuova costruzione comporta sempre dei rischi. Negli ultimi anni, il legislatore ha introdotto diverse norme che dovrebbero proteggere i futuri proprietari di locali residenziali da vari problemi. Una delle misure chiave è la registrazione degli accordi tra lo sviluppatore e l'acquirente attraverso il DDU (accordo di partecipazione azionaria nella costruzione). Questo tipo di relazione presenta sia vantaggi che possibili svantaggi: diamo un'occhiata più da vicino.

Definizione

Cos'è la DDU? Un contratto di partecipazione condivisa alla costruzione è un documento che deve essere concluso tra un promotore e un privato che desidera acquistare un appartamento durante la fase di costruzione. La DDU viene conclusa solo prima che il nuovo edificio venga messo in funzione. Un accordo di partecipazione azionaria è un documento regolato dalla legge. Se uno sviluppatore intende lavorare nell'ambito del quadro legale, è obbligato a stipulare un tale accordo con ciascuna persona da cui raccoglie fondi per la costruzione di un edificio residenziale.

Legge federale n. 214

Il contratto di partecipazione nel 2019 è regolato dalla legge federale. La legge federale n. 214 "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini" contiene diversi articoli che rivelano le sottigliezze legali di tali documenti.

Vantaggi e svantaggi

Gli accordi di partecipazione azionaria, soprattutto dopo le modifiche apportate nel 2019, portano con sé numerosi pro e contro. Studiamoli più da vicino. Cominciamo con i pro:

• L'acquirente, il futuro azionista, non ha dubbi che sta acquistando un immobile. Secondo la legge, il futuro investitore, nell'ambito della conclusione di un accordo di partecipazione azionaria nel 2019, è tenuto a fornire i dati sulla dichiarazione di progetto e le sue modifiche, nonché tutta la documentazione di autorizzazione, anche per la costruzione di un condominio e per la proprietà o l'affitto del sito su cui viene eseguita la costruzione
• Se il promotore intende vendere appartamenti nell'ambito di accordi di partecipazione condivisa, è obbligato a informare pienamente i futuri azionisti sulle sue attività attraverso il sito ufficiale. Questo sito dovrebbe aprirsi su qualsiasi browser moderno standard e contenere sia le versioni precedenti della dichiarazione di progetto sia quella più recente al momento della visualizzazione.
• L'azionista non si preoccupa dei problemi dei costruttori, poiché il prezzo del contratto non può aumentare. Pertanto, una forte inflazione o semplicemente il desiderio del direttore non possono causare un aumento dei prezzi. Hai acquistato il diritto per un milione: non dovrai pagare di più
• I requisiti per un accordo di partecipazione azionaria sono piuttosto severi. Pertanto, secondo questo schema, il promotore potrà modificare la dichiarazione di progetto solo in accordo con gli azionisti - questo è indicato anche nel contratto di partecipazione. Ciò significa che la casa in cui hai acquistato un appartamento non diventerà improvvisamente più grande di diversi piani e un centro commerciale o un capannone industriale non apparirà sotto forma di ampliamento
• Schemi di attuazione trasparenti sono prescritti direttamente nel contratto di partecipazione - questo ti consente di non perdere tempo a studiare la legislazione per presentare prove in tribunale - puoi fare riferimento direttamente al contratto di partecipazione.
• Esiste l'obbligo di pagare una penalità, il suo importo è indicato sia nel codice civile che nella stessa legge federale-214 e, di conseguenza, nel contratto di partecipazione.

Ci sono anche molti svantaggi e alcuni di essi derivano dai vantaggi e dagli obblighi imposti ai costruttori. Quindi, questi sono i seguenti svantaggi:

• Poiché il prezzo del contratto è fisso, lo sviluppatore corre un rischio maggiore di andare in bancarotta. (maggiori informazioni su cosa fare se). Il contratto di partecipazione non consente di modificare il prezzo per il diritto di rivendicare l'appartamento, quindi il promotore deve includere eventuali rischi nel prezzo esistente. Il dumping non è possibile a causa del mercato competitivo. Pertanto, ad esempio, una situazione così ordinaria come un aumento del prezzo del mattone o del cemento può portare al fallimento.
• Il costo di un appartamento è solitamente più alto se lo si acquista con un accordo di partecipazione condivisa. Anche a causa dell'obbligo di contribuire al fondo di compensazione per la costruzione condivisa. In questo modo i partecipanti alle cooperative edilizie vengono privati ​​di questo obbligo e possono offrire inizialmente prezzi più vantaggiosi.
• Per . Ciò significa che il processo di acquisto di un appartamento sarà piuttosto lungo.
• I motivi di risoluzione del contratto su iniziativa del promotore o su iniziativa del promotore sono stabiliti nella stessa DDU e nella legge federale. Pertanto, non sarà possibile risolvere semplicemente l'accordo di partecipazione al capitale concluso nel 2019 - le ragioni necessarie. E non puoi semplicemente rifiutarti di adempierlo, leggi, dal pagare il costo del contratto.
• È abbastanza difficile ottenere un piano di rateizzazione a lungo termine da uno sviluppatore: gli sviluppatori sono riluttanti a dare l'opportunità di pagare gli appartamenti con la LDU per più di sei mesi. Dovrai quindi accendere un mutuo. E per questo il nuovo edificio dovrà essere accreditato dalla banca presso la quale si intende ottenere un mutuo ipotecario.

Vendite doppie

Un vantaggio significativo nel meccanismo di costruzione condivisa sotto 214-FZ è la registrazione di un accordo di partecipazione condivisa nella gestione di Rosreestr nella vostra regione. Il fatto è che questa registrazione significa anche controllare il database di tutti gli oggetti registrati in un determinato condominio ed esclude la nuova registrazione del diritto di reclamo. Tradotto in linguaggio umano, questo elimina le frodi nella vendita di un appartamento a più persone.

Il fatto è che in realtà non ottieni immediatamente il risultato dell'adempimento dei tuoi doveri. Il processo di interazione con lo sviluppatore è simile al seguente:

• Chiarisci cos'è una DDU nella comprensione dello sviluppatore selezionato, se ci sono insidie ​​​​nell'oggetto
• Si stipula un accordo di partecipazione azionaria
• Paghi tu stesso l'importo previsto dal contratto o con l'aiuto di un mutuo ipotecario
• In attesa che la casa venga affittata

È qui che si insinuano le insidie. Dopotutto, infatti, hai dato soldi per qualcosa che non esiste ancora in natura. E finché il legislatore non ha introdotto la registrazione dei contratti con le agenzie governative, gli sviluppatori hanno approfittato della scappatoia e hanno venduto lo stesso appartamento a persone diverse. Sì, si tratta di una frode, ma tali schemi sono ancora in fase di processo in tribunale.

Il contratto di partecipazione del campione del 2019 richiede che le persone che lo sottoscrivono descrivano completamente le caratteristiche distintive dell'appartamento, compreso il numero di piani, l'ubicazione di questo appartamento nella pianta e nella dichiarazione di progetto, nonché il suo numero. Le doppie vendite vengono praticamente eliminate.

Pena

In precedenza, i contratti per la vendita e l'acquisto di appartamenti in nuovi edifici non prevedevano un algoritmo chiaro per imporre una penalità in caso di risoluzione del contratto. Nel caso dell'utilizzo di un accordo di partecipazione azionaria, il problema è risolto. La legge definisce chiaramente la responsabilità ai sensi della DDU e lo schema di calcolo della sanzione. Quindi è possibile nel caso di:

• Il termine per la consegna del nuovo edificio o per la consegna delle chiavi al socio è stato violato per più di due mesi dalla data prevista nel patto di partecipazione
• Ci sono difetti significativi nella casa costruita, ad esempio crepe nel muro
• Lo sviluppatore ti offre un appartamento con una superficie inferiore a quella specificata nel contratto

Tutti questi punti costituiscono anche motivo di risoluzione del contratto. Cioè, puoi richiedere allo sviluppatore l'intero importo del contratto più una penale, o solo una penale e il tuo appartamento. Calcolare l’importo delle penali per il ritardo è abbastanza semplice:

• Abbiamo bisogno di una data di consegna della casa specificata nel contratto di locazione: contiamo il numero di giorni trascorsi da tale data
• Scopriamo il tasso chiave della Banca Centrale della Federazione Russa sul sito ufficiale del dipartimento: è dell'8,5%
• Successivamente calcoliamo utilizzando la formula: 1/150 X 8,5% X numero di giorni X costo dell'appartamento

Ad esempio, per un giorno di ritardo con un valore contrattuale di 1 milione di rubli, lo sviluppatore dovrà pagarti poco meno di 600 rubli.

Responsabilità dello sviluppatore ai sensi della DDU

Non ci soffermeremo sulla struttura completa delle responsabilità dello sviluppatore nei confronti di tutti i partecipanti alla costruzione condivisa. Concentriamoci su ciò che interessa specificamente al detentore di azioni.

• Nell'ambito dell'accordo di partecipazione al capitale, il promotore è obbligato a presentare una dichiarazione di progetto al dipartimento statale di supervisione della costruzione. Ciò accade al momento della registrazione del primo contratto, quindi se diventi la prima persona ad acquistare un appartamento in questo nuovo edificio, sebbene una situazione del genere sia rara, dovrai controllare questo processo.
• Prima di concludere un contratto, il promotore è tenuto a fornirvi tutte le informazioni e i documenti sul nuovo edificio su vostra richiesta. Ciò significa che lo sviluppatore ha la possibilità di sopprimere alcune informazioni se non sei tu a esprimere la domanda. Diamo un'occhiata a cosa devi chiedere esattamente allo sviluppatore di seguito.
• Se hai stipulato un accordo di partecipazione azionaria, hai il diritto di controllare la spesa dei tuoi fondi: lo sviluppatore è obbligato a spenderli solo per la costruzione di un condominio in cui ci sarà un appartamento che ti appartiene diritto di reclamo. Infatti, se in cantiere è iniziata la costruzione di un centro commerciale, tu hai il diritto, e il promotore ha l'obbligo, di familiarizzarti con i documenti di questa costruzione e dimostrare che sta costruendo un centro commerciale per fondi altri dei tuoi
• Il promotore è obbligato a portare a termine la costruzione dell'oggetto per il quale è stato concluso il contratto di partecipazione con mezzi propri o con l'intervento di altri mezzi esterni. Lo sviluppatore è tenuto a consegnarvi un appartamento di qualità adeguata, proprio come il progetto di edilizia residenziale stessa
• Il promotore è tenuto ad avvisarvi del completamento della costruzione di un condominio almeno quattordici giorni prima del completamento della costruzione dell'edificio stesso
• L’accordo di partecipazione del campione del 2019 prevede l’obbligo dello sviluppatore di pagarti sanzioni e multe, nonché di restituire i fondi se ci sono motivi per risolvere la DDU esistente

Trucchi degli sviluppatori

Nonostante il controllo abbastanza rigido nel campo della costruzione di partecipazioni azionarie, alcuni sviluppatori trovano lacune nella legislazione e cercano di eludere alcuni dei meccanismi obbligatori per la protezione degli azionisti. Altri non sono affatto contrari a raccogliere denaro e scomparire nel nulla. Ora ci sono due schemi principali per aggirare la legge DDU.

Cambiale

Si tratta di uno schema piuttosto confuso che è difficile da comprendere senza la conoscenza della legislazione di accompagnamento. In Russia esiste la cosiddetta "cambiale", un titolo che può essere acquistato da un'organizzazione. Nella costruzione condivisa, gli sviluppatori agiscono come segue:

• Ti offrono di stipulare un contratto di partecipazione azionaria e di pagarlo utilizzando una cambiale: questo è presumibilmente più economico. O viene chiamato qualsiasi altro motivo.
• In realtà, il motivo è diverso: secondo la legge, uno sviluppatore può attirare denaro dagli azionisti solo dopo aver ricevuto un permesso di costruzione. In caso contrario, non sarà possibile riscuotere denaro. Ma se lo vuoi davvero, c'è una scappatoia: una cambiale
• Quando un azionista acquista una cambiale, riceve un bellissimo documento in cui si afferma che lo sviluppatore si impegna a stipulare con lui un DDU e a tenere conto del prezzo della cambiale nel prezzo di questo accordo.

Qui sta l’inganno principale. Tutte le norme della legge federale-214, volte a proteggere l'azionista, non si applicano in uno schema con cambiale. Nessuna sanzione, nessuna assicurazione contro le doppie vendite, niente. In effetti, vieni ingannato e la fattura potrebbe trasformarsi in un semplice pezzo di carta.

Conti che lo sviluppatore stipuli un accordo con te, ma ciò potrebbe non accadere. Inoltre, per qualsiasi motivo - sia illegale, ad esempio la semplice partenza dello sviluppatore insieme ai tuoi soldi, sia per motivi legali - fallimento dell'azienda. Ma in quest'ultimo caso i titolari della DDU sono tutelati dal fondo comune di compensazione edilizia. E gli acquirenti di fatture: niente. Non acquistare cambiali in risposta alle assicurazioni dello sviluppatore che concluderà un contratto con te dopo un po' di tempo.

Accordo preliminare

Uno schema ancora più semplice in cui sviluppatori senza scrupoli giocano sulla disattenzione dell'acquirente. Il cosiddetto accordo preliminare di partecipazione riporterà dal DDU in una sola parola, ma in realtà è solo un documento fittizio che non obbliga lo sviluppatore a nulla. Il presente contratto non prevede nulla di quanto richiesto dalla legge a DDU. Tutti i rischi della DDU sono previsti dal legislatore. Questo non è nel contratto preliminare.

In effetti, in questo accordo accetti semplicemente che entro il periodo specificato (se presente), lo sviluppatore si impegna a concludere un DDU con te. Non è chiaro cosa verrà indicato in questa DDU. Ed ecco un'altra differenza: gli accordi nell'ambito di un accordo di partecipazione azionaria vengono effettuati dopo che il documento è stato registrato presso Rosreestr. Questa risulta essere una situazione non molto divertente:

• Stipuli un accordo preliminare
• Paga lo sviluppatore
• Anche se è onesto e firmi comunque un vero DDU, non è registrato in RosReestr a causa di alcune violazioni da parte dello sviluppatore
• Tutto. Lo sviluppatore ha i tuoi soldi. Sono stati effettuati i calcoli per il contratto preliminare. Puoi rimanere senza il supporto della legge federale 214 e provare ad andare in tribunale per dimostrare che sei stato ingannato. Non è un dato di fatto che sarai in grado di restituire almeno una parte del denaro.

Non stipulare accordi preliminari di partecipazione azionaria. Solo DDU legali con registrazione a Rosreestr

Come concludere una DDU?

Come abbiamo scoperto, la legislazione federale impone requisiti piuttosto rigidi sul contenuto e sul meccanismo sia della conclusione che dell'esecuzione di un accordo di partecipazione azionaria. Il rispetto di tutti questi requisiti è nell'interesse sia dello sviluppatore che dell'azionista. Pertanto, è meglio verificare se tutti i punti necessari sono presenti nell'accordo che intendi concludere. Diamo uno sguardo più da vicino.

Articoli richiesti

Assicurati di controllare se ci sono discrepanze nel contratto o strane come "preliminari". Il contratto di partecipazione condivisa alla costruzione deve essere redatto in modo chiaro e senza ambiguità, tutto deve essere il più trasparente possibile. Ecco i punti principali che dovrebbero essere contenuti in qualsiasi contratto:

• Il preambolo deve indicare il nome completo, i dettagli del passaporto con la data di rilascio e l'indirizzo di registrazione. Nell'accordo sei chiamato Azionista o Investitore.
• Dettagli dello sviluppatore: entità giuridica, dettagli, collegamento alla carta e dettagli del direttore dell'organizzazione. Nel contratto sarà chiamato Sviluppatore
• Riga “Oggetto dell'accordo”. Si afferma che questo Costruttore si impegna a trasferirvi l'appartamento in conformità con la legalità della procedura in conformità con la legge federale n. 214 "Sulla partecipazione alla costruzione di condomini con capitale condiviso". È necessario un riferimento a questa legge federale, poiché ciò conferma chiaramente che questo accordo è un accordo di partecipazione azionaria
• Verifica la disponibilità di informazioni sul condominio in costruzione. Questo non dovrebbe essere un complesso di case, anche se stai acquistando un appartamento in uno degli oggetti del microdistretto in costruzione. Solo le caratteristiche distintive del tuo nuovo edificio sono il numero di piani, la presenza di balconi e logge, l'indirizzo, il numero di locali residenziali, la loro area.
• Sono inoltre necessarie le caratteristiche distintive dell'appartamento che si sta acquistando - indica il piano su cui si trova l'oggetto, la sua superficie, la disposizione con l'area di ogni stanza - in futuro, in caso di affitto, queste informazioni ti aiuterà ad accettare l'alloggio e discutere con lo sviluppatore una sanzione o un sovrapprezzo se la quantità viene violata metri
• Il prezzo contrattuale è indicato sia al metro quadrato che l'intero prezzo contrattuale. L'importanza qui è questa: dopo la costruzione, si accetta l'appartamento e l'area dell'appartamento viene misurata dai dipendenti ITV. L'area può differire di più o meno 2-3 metri. Se l'area è più grande, saprai quanto devi pagare allo sviluppatore. Se inferiore, quanto ti deve lo sviluppatore?
• È necessario indicare la data esatta del trasferimento della proprietà, nonché la data di messa in servizio della casa stessa. Assicurati di controllare che ci siano esattamente due date: a volte capita che lo sviluppatore consegni la casa in tempo, ma ritardi nella consegna delle chiavi per sei mesi o più, risolvendo difetti nell'appartamento a cui il comitato ricevente non presta attenzione
• La responsabilità dello sviluppatore deve essere chiaramente indicata. Periodo di garanzia – minimo 5 anni. Sistemi di ingegneria e comunicazioni – minimo 3 anni.
• Le garanzie del promotore per la costruzione dell'oggetto - qui stiamo parlando del fatto che il promotore conferma il trasferimento di denaro per il contratto di partecipazione al fondo di compensazione per la costruzione condivisa o dimostra gli obblighi assicurativi per questo nuovo edificio
• Informazioni sui permessi di costruzione e informazioni sul terreno - proprietà o locazione. Se quest'ultimo, allora per quanti anni. Controlla se la data di completamento del nuovo edificio differisce dalla fine del contratto di locazione: i numeri devono corrispondere. E assicurati di guardare la frase relativa alla data di scadenza: dovrebbe dire "Data di scadenza" e non "Data di scadenza preliminare". È importante
• Meccanismo di pagamento: in base a un accordo di partecipazione azionaria, si paga il denaro dopo aver registrato l'accordo presso l'ufficio di Rosreestr, ma non prima. Lo sviluppatore potrebbe chiederti di pagare in anticipo una parte del contratto, ma è meglio dimostrargli la tua solvibilità in un altro modo, ad esempio con un estratto conto per l'importo richiesto o un formato di pagamento tramite una cassetta di sicurezza o una lettera di credito

Controllare tutte le informazioni nel contratto di partecipazione prima di firmarlo e inviare i documenti a Rosreestr.

Conclusione di un accordo (campione)

Ti verrà chiesto di firmare il contratto stesso presso l'ufficio dello sviluppatore. Non accettare di firmarlo lo stesso giorno in cui lo vedi per la prima volta. Hai il diritto di integrarlo con i punti necessari e invitare lo sviluppatore ad apportare queste correzioni nella versione finale. L'algoritmo dovrebbe assomigliare a questo:

• Controlli tutte le informazioni sugli sviluppatori
• Vieni nel suo ufficio, chiedi copia della DDU e della dichiarazione di progetto
• Studia attentamente tutte le clausole del contratto, soprattutto, con il coinvolgimento di un avvocato che esercita in questo settore
• Oppure apporta modifiche e negozia con lo sviluppatore
• Oppure dai il tuo consenso e lasci la tua firma sul contratto

Il contratto è redatto dallo stesso sviluppatore. Sul nostro sito potrete studiare un vero e proprio patto di partecipazione azionaria. Un campione è disponibile.

Pacchetto di documenti

Il pacchetto di documenti che l'azionista deve raccogliere è piuttosto ridotto. È necessario raccogliere:

• Copia del passaporto
• L'accordo stesso e i suoi allegati
• Ulteriori accordi con lo sviluppatore - se necessario
• Domanda dell'azionista in forma gratuita (modello fornito dallo sviluppatore)

Se acquisti un appartamento tramite procuratore, dovrai firmare una procura presso un notaio. Se hai un coniuge, dovrai ottenere il suo consenso all'acquisto da un notaio. Nel caso di un'ipoteca la banca preparerà un accordo tripartito per la conclusione di un contratto di partecipazione azionaria

Registrazione

Per registrare un accordo di partecipazione azionaria, tu e un rappresentante dello sviluppatore potete contattare diversi luoghi:

• Ufficio di Rosreestr nella tua regione
• Centro multifunzionale per l'erogazione di servizi pubblici. Il periodo di registrazione aumenterà di un giorno, ma praticamente non ci sono code
• Invia documenti utilizzando la registrazione elettronica: questo di solito accade se acquisti un appartamento tramite un mutuo ipotecario. Come individuo, puoi farlo tu stesso, ma richiede una firma elettronica. L'intervallo di tempo aumenta in modo significativo, quindi è più semplice utilizzare le prime due opzioni

Dopo aver inviato i documenti, riceverai una ricevuta che indica che i documenti sono stati accettati. Se tutto è andato bene, ti verrà rilasciata una ricevuta che conferma la conclusione del contratto di partecipazione azionaria. Non resta che attendere il completamento della costruzione.

Rischi

Nonostante tutte le gioie degli accordi di partecipazione azionaria nel 2019, un nuovo azionista potrebbe ancora dover affrontare il fatto che il suo nuovo edificio diventerà problematico. Ciò accade principalmente a causa del fallimento della società di sviluppo. Il legislatore ritiene che i rischi derivanti dagli accordi di partecipazione condivisa siano minimi, poiché in questa situazione funzionerà il fondo di compensazione per la costruzione condivisa. Ma poiché non ci sono ancora precedenti, si può solo immaginare come tutto accadrà nella realtà.

Avvocato presso il Consiglio di Difesa Legale. È specializzato nella gestione di casi relativi a ricorsi contro azioni illegali di funzionari, controversie abitative e riscossione di sanzioni da parte degli sviluppatori. Vasta esperienza nel lavorare ai sensi delle leggi federali 214.

Negli ultimi anni i legislatori hanno adottato numerose misure per aumentare il livello di sicurezza delle transazioni nel mercato immobiliare primario. È naturale che ci siano molti meno “azionisti truffati”. Tuttavia, anche oggi il livello di affidabilità delle transazioni sui nuovi edifici è inferiore all'affidabilità degli edifici secondari. In questo articolo capiremo cos'è la costruzione condivisa, qual è la sua attrattiva e come proteggersi il più possibile dai rischi quando si acquista un “nuovo edificio”.

I nuovi edifici o le abitazioni primarie sono solitamente chiamati appartamenti in edifici residenziali ancora in costruzione. Gli sviluppatori organizzano completamente tutti i processi di approvazione, lavori di costruzione, registrazione di tutte le procedure per la messa in funzione degli oggetti e registrazione della proprietà.

La costruzione viene finanziata dai partecipanti alla costruzione condivisa che desiderano acquistare immobili in case in costruzione - investitori o, come vengono anche chiamati, azionisti. I fondi pagati dai promotori al momento della conclusione di un accordo di partecipazione al capitale (DPA) garantiscono che riceveranno la proprietà degli appartamenti selezionati. Questo tipo di costruzione è chiamata costruzione condivisa perché ogni investitore trasferisce al promotore la quota di fondi che corrisponde alla sua parte di proprietà nell'oggetto in costruzione.

Vantaggi e rischi della costruzione condivisa

Nella costruzione condivisa, una delle parti coinvolte nella transazione è sempre solo una persona giuridica: il promotore. La seconda parte (una persona fisica o giuridica) viene solitamente chiamata acquirente, ma in realtà non è un acquirente, ma per ora solo un investitore.

Importante! Acquistando un appartamento in un nuovo edificio, l'acquirente non acquisisce il diritto di proprietà, ma il diritto di reclamo.

Ciò significa che concludendo un accordo con il promotore e pagando i fondi per l'appartamento acquistato, il futuro proprietario non acquista l'appartamento stesso, ma il diritto di richiedere in futuro la registrazione della sua proprietà a suo nome, quando la casa verrà messa in servizio. Il motivo è che le abitazioni non ancora costruite non sono di proprietà e quindi non possono essere vendute o acquistate. Allo stesso tempo, la DDU viene registrata presso Rosreestr e successivamente diventa la base per la proprietà dell'appartamento.

Per gli investitori, la conclusione di tali accordi è interessante per diversi motivi:

• il costo degli appartamenti nei nuovi edifici è significativamente inferiore rispetto a “rivendite” simili;
• il prezzo di acquisto è paragonabile alle rivendite più economiche, ma allo stesso tempo l'area e il comfort degli appartamenti in una casa moderna sono incomparabilmente più alti;
• l'abitazione primaria non ha precedenti legali, il che fornisce protezione dalla maggior parte dei rischi in caso di acquisto di un'abitazione secondaria;
• un'ampia selezione di moderni complessi residenziali, classi abitative (e, quindi, livello sociale dei vicini), caratteristiche fisiche degli appartamenti e molti altri componenti del futuro stile di vita;
• acquistando un immobile “primario” utilizzando fondi presi in prestito, l'investitore riceve un tasso ipotecario significativamente più basso;
• l'acquisto di un immobile “primario” per la successiva rivendita è sempre una garanzia di profitto futuro, perché ad ogni successiva fase di costruzione aumenta il valore di mercato dell'oggetto.

Ma oltre agli ovvi vantaggi, l’acquisto di appartamenti con la DDU comporta anche dei rischi:

• la conclusione del DDU non implica la possibilità di una soluzione immediata; il completamento della costruzione dovrà attendere da diversi mesi a un anno e mezzo o due;
• Insieme ai costi di acquisizione, è necessario tenere conto dei costi delle successive riparazioni e dell'interior design, in media da 1 a 1,5 milioni di rubli;
• il diritto di reclamo dell'investitore garantisce l'entrata in proprietà dopo la messa in funzione della casa, ma non garantisce che la casa venga mai completata;

Pertanto è importante tenere conto fin dall’inizio di tutti i pro e i contro legati all’investimento in un’edilizia condivisa.

Tutela dei soci durante la costruzione condivisa per legge

Attualmente esistono diversi modi per acquistare legalmente appartamenti in nuovi edifici e DDU non è l'unico.

Importante! La possibilità di concludere un accordo di partecipazione condivisa è regolata solo dalla legge federale n. 214-FZ sulla partecipazione alla costruzione condivisa ed è il modo giuridicamente più sicuro per acquisire una "proprietà primaria".

Tuttavia, non tutti gli sviluppatori possono offrire uno schema di transazione “secondo 214”. Anche nelle capitali, circa il 40% delle imprese di costruzione offre la possibilità di aderire a cooperative edilizie, acquistare un certificato di abitazione, nonché vari programmi “grigi”. Il fatto è che i requisiti della 214-FZ, progettati per garantire agli azionisti la massima sicurezza, impongono obblighi piuttosto rigorosi agli sviluppatori e la massima trasparenza delle attività, fornendo al tempo stesso all'investitore la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento, notando la sua non conformità . Naturalmente non tutte le imprese edili si accontentano di operare in un quadro così rigido.

Assicurazione

Dal 2014, la legge obbliga gli sviluppatori ad assicurare la propria responsabilità nei confronti degli investitori. Non esistono possibilità per evitare l'adempimento di questo obbligo: l'assenza di un contratto assicurativo rende impossibile la registrazione dei contratti di partecipazione a Rosreestr. Tuttavia, l'attuazione di questa iniziativa nella forma in cui è stata concepita si è rivelata impossibile. Pertanto, nel 2017, sono state introdotte modifiche per garantire all'investitore, se non la registrazione tempestiva della proprietà dell'appartamento, almeno un risarcimento per i fondi investiti.

L’impresa edile ha il diritto di scegliere una delle tre opzioni assicurative:

1. Una garanzia da parte di una banca che soddisfa i requisiti legali per il rilascio di tali garanzie.
2. Appartenenza ad un'organizzazione senza scopo di lucro che dispone di un proprio fondo assicurativo per le attività dei suoi partecipanti.
3. Un accordo con una compagnia assicurativa che ha il diritto di fornire servizi per questo tipo di assicurazione.

Il più comune è il terzo metodo in quanto più accessibile, tuttavia, per lo sviluppatore è associato ad alcune difficoltà, poiché solo un numero molto limitato di compagnie di assicurazione può essere orgoglioso della propria capacità di soddisfare i requisiti legali per fornire servizi di questo tipo di assicurazione.

Riscossione sanzioni e rimborso

Per redigere una sanzione e andare in tribunale, è meglio avvalersi di assistenza legale qualificata. Tuttavia, anche quando redigi tu stesso un reclamo, dovresti fare affidamento sul quadro normativo esistente. Il reclamo è redatto sulla base degli articoli 6 e 10 della legge federale n. 214-FZ, degli articoli 309-310 del codice civile della Federazione Russa e con riferimento ai termini del contratto violati. Il documento viene inviato agli indirizzi legali ed effettivi del promotore (è meglio accertarsi con certezza del primo ordinando un estratto dal Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato) e viene consegnato personalmente o tramite posta, tramite raccomandata con a. elenco degli allegati. Una nota attestante il ricevimento del reclamo da parte del promotore è necessaria per ulteriori procedimenti in tribunale.

L'importo della sanzione viene calcolato in base alla data in cui lo sviluppatore trasferisce l'appartamento all'investitore in base a un accordo di partecipazione azionaria. Inoltre, è importante tenere conto sia del periodo specificato nel contratto stesso sia dell'importo finale della sanzione: se l'attore lo sovrastima erroneamente, il tribunale effettuerà comunque un calcolo secondo la legge, ma l'importo finale supera 1 milioni di rubli comporta il pagamento obbligatorio di una tassa statale.

Punti essenziali della DDU

Molti cittadini tendono a firmare i contratti “senza guardare”, soprattutto se il documento contiene una grande quantità di testo, pieno di termini e formulazioni legali che richiedono una lettura ponderata per più di un’ora. Ma è necessario leggere attentamente il DDU e chiarire tutte le domande poco chiare prima di firmare per garantire la propria transazione.

Importante! L'attenzione quando si firma una DDU è una componente importante della sicurezza degli interessi dell'azionista. Pertanto, è necessario dedicare un tempo sufficiente al viaggio presso l’ufficio dell’amministratore della proprietà per studiare e firmare i documenti.

A cosa bisogna prestare particolare attenzione nel contratto di partecipazione:

1. Impianto di costruzione condiviso. Lo sviluppatore deve fornire tutta la documentazione del progetto, l'indirizzo di costruzione, la serie di edifici residenziali, il numero di piani e il piano dell'appartamento acquistato, la sua area e disposizione.
2. Procedura di costo e pagamento: una tantum o in più fasi; diritti e doveri delle parti.
3. Scadenze. Viene stabilito un periodo dopo il quale la casa dovrà essere messa in funzione, gli appartamenti dovranno essere censiti nel registro catastale e intestate ai nuovi proprietari. Il promotore si impegna inoltre a fornire agli investitori informazioni sullo stato di avanzamento dei lavori durante il processo di costruzione attraverso la pubblicazione aperta dei rapporti.
4. Responsabilità delle parti in caso di violazione degli obblighi derivanti dal contratto.

È importante che tutte le informazioni contenute nel contratto soggetto a verifica siano vere e che tutte le domande che non sono completamente chiare all'investitore vengano chiarite prima della firma, o meglio ancora, prima di recarsi all'ufficio vendite.

Come scegliere uno sviluppatore in buona fede

Sembrerebbe che l'opportunità di "fare la cosa giusta" con lo sviluppatore sia vicina al caso. Tuttavia, le agenzie immobiliari professionali controllano con successo gli sviluppatori allo stesso modo in cui controllano la “purezza legale” degli appartamenti sul mercato secondario. L'unica differenza è che nel caso di controllo di un nuovo edificio, molti altri fattori sono soggetti a verifica. Questo è uno dei motivi per cui credere che non sia necessaria un’agenzia per acquistare una nuova casa è un malinteso comune. Tuttavia, per quanto possibile, un investitore “indipendente” può anche provare a replicare l’esperienza professionale degli agenti immobiliari.

Quali documenti dovrebbe avere lo sviluppatore?

Innanzitutto è necessario verificare la dichiarazione di progetto, che il committente è tenuto a fornire su richiesta. Questo documento contiene informazioni sulle attività dello sviluppatore e sulla costruzione della struttura in cui il futuro investitore intende acquistare un appartamento. Inoltre, le informazioni più importanti nella dichiarazione di progetto sono le informazioni su altri oggetti, la cui costruzione è stata effettuata dallo sviluppatore negli ultimi 3 anni. La dichiarazione di progetto pubblica l’ubicazione di questi oggetti, i tempi della messa in servizio e la conformità delle attività del promotore agli obblighi assunti. Inoltre, la dichiarazione di progetto contiene informazioni sulla situazione finanziaria del promotore e sui suoi debiti attuali. Leggendo questo documento potrai farti un’idea abbastanza chiara dell’affidabilità dell’impresa edile.

Non meno importanti sono le informazioni sull'oggetto del futuro investimento: scadenze per il completamento delle fasi e la messa in funzione della casa, informazioni sui locali non residenziali, il costo totale di costruzione, assicurazione e altri modi in cui lo sviluppatore può garantire la sicurezza di l’operazione per l’investitore.

Informazioni sullo sviluppatore

Oltre alla dichiarazione di progetto, è importante studiare altre informazioni. Questi includono la rilevanza delle informazioni sulla registrazione di una persona giuridica nel registro delle persone giuridiche dello Stato unificato, il chiarimento delle informazioni sulla situazione finanziaria e i possibili rischi di procedure fallimentari e cause legali che coinvolgono questa società.

Non fa male condurre la propria "indagine": parlare con i residenti degli edifici completati, se ce ne sono, e studiare le recensioni delle altre proprietà dello sviluppatore. Se coloro che hanno deciso di partecipare alla costruzione condivisa prima di te hanno identificato le insidie ​​​​dell'investimento in questo sviluppatore, appariranno sicuramente informazioni al riguardo. Se, in generale, il background informativo è favorevole e la maggior parte dei dati ottenuti testimonia a favore dello sviluppatore, possibili recensioni negative una tantum non dovrebbero essere imbarazzanti: le persone insoddisfatte sono ovunque. Tuttavia, l'intero controllo deve essere eseguito con attenzione.

Costo mq

Di norma, per gli sviluppatori affidabili il costo per metro quadrato è approssimativamente lo stesso e le fluttuazioni sono insignificanti. Se il prezzo dell'offerta è incredibilmente basso o ti viene offerto un forte sconto (30% o più) se il contratto viene firmato il prima possibile, questi fatti dovrebbero avvisarti. Se il vantaggio legittimo dello sviluppatore in tali proposte non è ovvio per te, forse questo particolare sviluppatore si sta preparando a dichiarare fallimento immediatamente dopo aver raccolto l'importo desiderato dagli investitori.

Uno dei modi informativi (anche se non sempre garantiti) per garantire l'affidabilità di un'impresa di costruzioni sono i suoi partner. Gli sviluppatori rispettabili che lavorano da molti anni e hanno una meritata reputazione di solito hanno un elenco impressionante di partner. Se tra questi figurano fornitori seri di attrezzature e materiali, compagnie assicurative rinomate, fondi e banche con un elevato rating di affidabilità, ciò dà all'azienda il diritto di fidarsi degli investitori. Tuttavia, è importante ricordare che anche tra gli sviluppatori molto noti che hanno avuto un'ottima reputazione in passato e collaborazioni con aziende di tutto rispetto, ci sono quelli i cui risultati prestazionali provocano reclami e azioni legali da parte degli investitori molto più spesso di quanto generino gratitudine. recensioni.

Come ridurre i rischi quando si stipula un contratto di assistenza pretermine

Una società di costruzioni ha il diritto di attrarre fondi degli investitori solo se dispone di un permesso di costruzione, una dichiarazione di progetto e documenti che stabiliscono il diritto di utilizzare il sito debitamente compilati. Prima di firmare la DDU, è consigliabile fornirla a un avvocato indipendente per la revisione. Inoltre, l'investitore ha sempre la possibilità di assicurare la sua transazione - ciò aumenta l'importo delle spese, ma minimizza i rischi finanziari e, inoltre, l'investitore riceve una valutazione esperta dalla compagnia assicurativa sull'affidabilità dei termini della costruzione condivisa contratto e le attività dello sviluppatore.

Come partecipare alla costruzione condivisa: istruzioni passo passo

Quindi, dopo aver chiarito in teoria tutte le questioni di base e aver deciso di acquistare una casa principale, è ora di mettersi al lavoro. Quanto più ponderato è ogni passaggio, tanto più efficace, redditizio e sicuro sarà l’accordo, quindi non fa male iniziare con la creazione di un piano. Determina tu stesso:

1. Date desiderate. Qui è necessario valutare le condizioni ottimali e reali (più redditizie) dell'acquisto stesso e il tempo di occupazione prevista nel nuovo appartamento.
2. Budget della transazione. Quando si effettuano i calcoli preliminari, è meglio decidere fin dall'inizio quale opzione è preferibile: pagamento una tantum o pagamenti in più fasi? Prevedi di utilizzare solo fondi propri o anche fondi presi in prestito? In base a questo si dovranno pianificare tutte le tempistiche e le modalità per generare la somma necessaria all'acquisto e, se necessario, scegliere un istituto di credito.
3. Selezione dello sviluppatore e della struttura. Ha più senso iniziare con sviluppatori potenzialmente attraenti, dopodiché selezionare le proprietà che offrono aiuterà a perfezionare la ricerca.
4. Visita medica. Come sapete, anche le aziende con decenni di esperienza di lavoro impeccabile a volte vanno lontano. Pertanto, non fa male assicurarsi che lo sviluppatore scelto abbia un’alta probabilità di soddisfare le aspettative.
5. Conclusione di un accordo. Prima di firmare, è necessario ricontrollare tutti i punti, accertarsi dell'affidabilità e della legalità di ciascuno di essi, nonché dell'assenza di possibili discrepanze nell'interpretazione di concetti e condizioni. Se necessario, rivolgersi ai servizi di specialisti e società indipendenti che possano aumentare l'affidabilità della transazione (agenzie immobiliari, compagnie legali e assicurative).
6. Registrazione. Deve essere obbligatorio affinché tutti i diritti dell'azionista siano tutelati.

È possibile utilizzare il capitale di maternità per la costruzione condivisa?

Attualmente non vi è alcun divieto di utilizzare il capitale di maternità per la costruzione condivisa. Puoi facilmente acquistare un appartamento in un nuovo edificio da uno sviluppatore utilizzando la DDU, ma il formato stesso dell'utilizzo del certificato materno impone alcune restrizioni, vale a dire:

• Non è possibile utilizzare il capitale di maternità per acquistare alloggi in contanti se il bambino dopo la nascita del quale è stato rilasciato il certificato ha meno di tre anni;
• È possibile utilizzare il capitale di maternità per la costruzione condivisa prima che il bambino raggiunga i tre anni di età quando si richiede un mutuo.

Pertanto, puoi utilizzare il capitale di maternità quando acquisti un appartamento nell'ambito di un accordo di assistenza pretermine, ma dovresti ricordare il limite di età del bambino. aiuterà a superare questa limitazione.

L'edilizia condivisa nel 2019: novità normative

Uno degli eventi principali dello scorso anno è stata l'adozione della legge federale n. 218-FZ “Su una società di diritto pubblico per la tutela dei diritti dei cittadini - partecipanti alla costruzione condivisa in caso di insolvenza (fallimento) degli sviluppatori e sulle modifiche alla alcuni atti legislativi della Federazione Russa”.

Secondo le nuove disposizioni, per poter svolgere questa attività edilizia, una società deve soddisfare requisiti piuttosto stringenti in termini di forma organizzativa e giuridica, capitale sociale, esperienza nella partecipazione alla costruzione di edifici residenziali, e molti altri aspetti.

Tutte le innovazioni adottate dal legislatore entrano in vigore il 1° luglio 2018. È ovvio che le nuove condizioni complicheranno notevolmente le attività delle imprese di costruzione, sia dal punto di vista organizzativo che economico. È prevedibile che le aziende che non riescono a soddisfare i nuovi requisiti lasceranno il mercato. Se i nuovi requisiti aumenteranno il grado di affidabilità della tutela degli azionisti o influenzeranno ancora una volta solo il costo dei metri quadrati, la questione rimane aperta.

Importante! Dal 1 giugno 2019 tutti gli sviluppatori sono tenuti a passare alla collaborazione con banche speciali. Da questa data gli sviluppatori non potranno più utilizzare la DDU come base per l'acquisto di un appartamento. Tutti i fondi dell'acquirente passeranno attraverso un conto di deposito a garanzia presso una banca partner e saranno rigorosamente controllati. Lo sviluppatore non ha il diritto di spendere questi soldi fino a quando la casa non sarà messa in funzione, e inoltre non potrà utilizzare i fondi di un progetto per finanziarne un altro.

Un'opzione alternativa per finanziare la costruzione utilizzando DDU è creare un istituto per il finanziamento di progetti per gli sviluppatori. In cui le banche finanzieranno la costruzione e gli azionisti investiranno i loro fondi nella costruzione in un conto speciale presso questa banca, il che aiuterà a proteggere in modo significativo i loro diritti e interessi, ma porterà anche ad un aumento significativo del costo degli alloggi.

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Importante! Il nostro avvocato aiuterà a tutelare i diritti dell'azionista nella costruzione condivisa. Iscriviti per una consulenza gratuita in un modulo speciale sul sito prima di fare la scelta definitiva di uno sviluppatore per verificarne l'affidabilità.

Abbiamo discusso più in dettaglio della procedura per il trasferimento di un appartamento da uno sviluppatore a un azionista nel nostro post precedente “”.

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