Da se dogovorimo za nas ( Prodavac) proteklo glatko i bez incidenata, bolje je pripremiti projekat unaprijed ( uzorak) Ugovori o kupoprodaji stanova (APA) i dogovorite to sa našim Kupcem. Onda u poslednjem trenutku, tokom same transakcije, nećete morati da se svađate sa njim i otkrivate ko je koga pogrešno razumeo.

Koordinacija nacrt sporazuma Bolje je potrošiti dan ili dva prije nego stavite novac u sef ( pogledajte UPUTSTVO za prethodni korak).

Zaključak Ugovori o kupoprodaji stanova između pojedinaca može se pojaviti i u jednostavan oblik pisanja (PPF) , i u notarski obrazac , prema dogovoru između strana, osim u slučajevima kada je potrebna transakcija.

Takođe smo razgovarali o raspodeli troškova za transakciju sa Kupcem ( pogledajte odgovarajući korak UPUTSTVA na linku), a takođe je uključio ovu klauzulu u ugovor.

Općenito, suptilnosti i nijanse uslove politike treba biti od interesa, prije svega, za Kupca ( pogledajte odjeljak UPUTSTVA o ovome: Kupac >> “Sekundarni” >> ...). Na kraju krajeva, on ne kupuje toliko određeni predmet/predmet koliko određeni virtuelni proizvod koji se zove „ispravno“. A u kojoj mjeri je ovaj „virtualni proizvod“ opravdan, pouzdan i zaštićen ovisit će o postupcima samog Kupca - posebno o tome koliko potpuno i kompetentno formulira odredbe i uslovi politike.

Naša glavna briga, kao Prodavca, je da osiguramo da nam ovaj ugovor naknadno omogući pristup novcu. One. mora sadržavati tačne informacije ( adresa stana, ime kupca), koje će provjeravati zaposlenici depozitara kod nas.

Na šta još treba obratiti pažnju u Ugovoru o kupoprodaji stana?

On poreske posledice transakcije za nas ( jer ostvarujemo značajan prihod od prodaje).

Hoćemo li platiti Prodajni porez naš stan i koliko - zavisi koliko godina smo ga posjedovali, kako smo ga dobili u vlasništvo ( kupljeno, privatizovano, naslijeđeno itd.), i koje porezne olakšice možemo primijeniti za naš slučaj.

Dakle, Ugovor o kupoprodaji je sastavljen, svi bitni uslovi su prisutni, dodatni uslovi su dogovoreni, cena i poreska pitanja su uzeta u obzir. Nakon što smo se još jednom sumnjičavo pogledali, Kupac i ja smo stavili autograme na ugovor.

Sada se paket dokumenata koji smo prikupili, zajedno sa potpisanim ugovorom, šalje na registraciju.

Kako se odvija kupoprodajna transakcija stana interesantno je kako onima koji se s tim prvi put susreću, tako i onima koji su relativno nedavno učestvovali u procesu: mijenja se zakonska regulativa, unapređuje se procedura. Faze sklapanja transakcija ostaju nepromijenjene.

Nakon što ste među brojnim ponudama pronašli svoj dom iz snova, budite spremni na dug proces finalizacije kupoprodaje stana.

Gotovo sve nekretnine se prodaju preko posrednika.

Standardni ugovor sa agencijom za nekretnine precizira njenu odgovornost za odabir nekretnine i pružanje konsultantskih usluga. U stvari, oni ne mogu, a sa stanovišta zakona nisu ni obavezni, da garantuju pravnu čistoću stanovanja, a samim tim i same transakcije. U kupoprodajnom ugovoru (preliminarnom i glavnom) agent za nekretnine nije ni naveden.

U početku, prije potpisivanja ugovora sa agentom za nekretnine, provjerava se pravna čistoća nekretnine proučavanjem:

• Obrazac 7 (tehničke karakteristike objekta) i (ili) katastarski pasoš;
• Obrazac 9, koji sadrži podatke o svima prijavljenim u stanu;
• priznanice za plaćanje komunalnih računa, potvrda o nepostojanju duga;
• vlasnički dokumenti za objekat - potvrda o vlasništvu i dokument koji potvrđuje osnov za nastanak takvog prava (ugovor o zamjeni, privatizacija, kupoprodaja, potvrda o nasljeđivanju).

U ovoj fazi agenti za nekretnine obično daju kopije. Zatražite originale, jer oni mogu biti registrovani u pravosudnom sistemu za drugu transakciju, a avans (depozit) će već biti uplaćen.

Prodavac je do zaključenja glavnog ugovora, pored navedenog, dužan obezbijediti:

• izvod iz Jedinstvenog državnog registra koji će naznačiti trenutne vlasnike i terete (da li je imovina oduzeta ili založena);
• punomoćje za pravo prodaje, izdato od supružnika (ako postoji);
• ako je jedan od vlasnika pod starateljstvom (djete ili nesposoban), tada će biti potrebna dozvola organa starateljstva. Dokument se izdaje u roku od mjesec dana od dana podnošenja zahtjeva.

Prilikom dobijanja hipoteke ne treba računati na posebnu pomoć kreditne institucije. Zajmodavac će braniti svoje interese - osigurat će se predmet, život (a ponekad i pravo vlasništva) zajmoprimca, a njegova obaveza da u potpunosti vrati dug (ako su isplate osiguranja nedovoljne) navedena je u ugovoru.

Važno: prilikom provjere liste osoba koje su ikada bile registrovane na datoj teritoriji, potrebno je pojasniti:

• da li su poštovana prava svih registrovanih u vrijeme privatizacije, posebno maloljetnih i nesposobnih;
• krug nasljednika, da li je stan naslijeđen i da li je bilo pitanja.

Potvrde klinike za mentalno zdravlje i organa starateljstva pomoći će da se razbiju sumnje, ali ih može dobiti samo vlasnik imovine. Odbijanje davanja takvih informacija u kontroverznim situacijama razlog je za pažljiviju provjeru drugih vrijednosnih papira i, ako se transakcija dogodi,,osigurati pravo vlasništva (rizik otuđenja - gubitka vlasništva - imovine).

Ako je iznos potreban za kupovinu pri ruci, možete, nakon provjere dokumentacije za stan, zaključiti posao. Preliminarni kupoprodajni ugovor pomoći će vam da zaštitite nekretninu koju volite od potraživanja drugih kupaca, ako je potrebno čekati (za hipoteku, za prodaju druge imovine).

U ovom dokumentu, pored osnovnih tačaka o predmetu prodaje i kupovine, važno je navesti:

1 – pojmovi:

• sklapanje ugovora;
• transfer novca;
• stvarni prenos stana na kupca;
• odjava osoba koje su strance kupcu;

2 – postupak obračuna:

• – da li će biti avansa i u kom obliku:

avansno plaćanje (u slučaju otkazivanja kupoprodajnog ugovora na inicijativu kupca, ovaj iznos ostaje prodavcu)

depozit koji će biti vraćen kupcu ako bilo koja strana odbije da potpiše glavni dokument;

• izvori plaćanja troškova objekta (koji dio se plaća iz vlastitih, a koji iz pozajmljenih sredstava);
• obim plaćanja i načini prenosa novca;
• za plaćanje komunalija;
• posebni uslovi (da li će ostati namještaj, skupi vodovodni uređaji, koji se mogu zamijeniti jeftinijim analogom do prijenosa stana itd.).

Potrebno je ugovorom (osnovni i preliminarni) ugovoriti i predvidjeti ko će snositi pripadajuće troškove prijenosa novca (troškovi iznajmljivanja ormarića, provizija za bankovni transfer), na čije ime će se primati sredstva.

Sastavljanje glavnog ugovora je još važniji proces od izrade preliminarnog ugovora.

Njime će se razjasniti postupak poravnanja između strana, precizirajući ko će i kako prihvatiti novac. Ako je uplaćen avans (depozit), to mora biti naznačeno.

Obratite pažnju na opis stana: što se detaljnije uradi, to bolje. Pored adrese treba da napišete:

• katastarski broj;
• područje, kako opšte tako i stambeno;
• parametri kuće (godina izgradnje, materijal od kojeg je izgrađena);
• lokacija objekta unutar kuće (ulazni broj, sprat).

Navedite druge točke (o uslovima prijenosa stanovanja, na popisu imovine koja ostaje u stanu).

Kalkulacija

Obračun je moguć na sljedeće načine:

• u gotovini;
• Transfer novca;
• kroz sef;
• akreditiv.

U prvom slučaju obično govorimo o avansu (depozitu). Prijenos novca mora biti dokumentiran priznanicom. Piše se rukom ili kuca na kompjuteru. Ali treba opisati što je detaljnije moguće:

• ko je primio novac (tačnije koji od prodavaca, ako ih ima više), podaci o njegovom pasošu, podaci o njegovom prebivalištu (prijava);
• osnov za plaćanje (ugovor o kupoprodaji, njegov otisak);
• Preporučljivo je uključiti svjedoka koji će zabilježiti da su sredstva prebačena u njegovom prisustvu. Dokument takođe treba da sadrži podatke o njegovom pasošu.

Oni pokušavaju izvršiti bankovni transfer direktno na dan transakcije prije posjete notaru ili sudskim organima. Potvrda transfera novca će biti nalog za zaduženje koji izdaje banka. Kopija papira se može dati prodavcu nakon predočenja originala.

Sef se često koristi prilikom kupovine stana pod hipotekom. Prodavac i kupac zajedno sklapaju ugovor sa bankom o otvaranju. U dokumentu će biti navedeno ko i pod kojim uslovima ima pravo da uđe u bezbedni prostor i koristi ključ, tj. dobiti novac.

U normalnom toku transakcije, na dan njenog zaključenja, kupac prima pozajmljena sredstva ili donosi sopstvenu gotovinu. I prodavac i kupac zajedno ulaze u sef, provjeravaju pakete, da li je založeni iznos u skladu sa uslovima ugovora, stavljaju novac u sef i odlaze na posao. Nakon registracije, pravo na povraćaj novca imaju:

• prodavac, uz predočenje službeniku banke registrovanog kupoprodajnog ugovora i pasoša;
• kupac po isteku ugovorenog roka ako se transakcija ne obavi.

Akreditiv je bankovni račun koji je otvorio kupac, prodavac ima pravo raspolaganja njime nakon registracije transakcije i predočenja potrebnih dokumenata. Shema je slična shemi sa sefom.

Registracija transakcije

Vlasništvo nad nekretninom dolazi tek u trenutku upisa o državnom upisu ove činjenice u državni registar (USRE), a ne odmah nakon što se dokumenti prenesu matičaru.

Dokumenti potrebni za registraciju:

• pasoši (izvod iz matične knjige rođenih za maloljetnike, boravišna dozvola ili nacionalni pasoš sa registracionom oznakom Uprave unutrašnjih poslova za strance) i njihove kopije svih učesnika u akciji;
• punomoćje, ako jedna od strana djeluje preko zastupnika ili je u braku (onda je potrebna i potvrda o njegovom zaključku);
• odobrenje organa starateljstva ako je jedan od prodavaca maloljetan ili poslovno nesposoban;
• katastarski pasoš;
• vlasnički dokumenti;
• prijava za registraciju (štampana od strane matičara);
• potvrda (kopija) o uplati državne dažbine.

Nakon provjere paketa papira, obje strane dobijaju potvrdu o prijemu. Dokument će biti potreban za:

• praćenje procesa registracije putem interneta ili telefona;
• pribavljanje vlasničkog lista i uknjiženog ugovora.

Transakciju može obaviti i notar, ali prijenos vlasništva nad stanom i dalje podliježe isključivo državnoj registraciji kod pravosudnih organa. MFC pružaju sličnu uslugu.

Prisustvo grešaka u dokumentima (bilo koje), ili davanje nekompletnog seta papira je osnov za suspenziju registracije ili odbijanje iste.

Ako je imovina u vlasništvu manje od 5 godina (ako je bilo donacije, nasljeđivanja ili privatizacije - 3 godine) i košta više od 1 milion rubalja, prodavac će morati platiti porez na dohodak od 13% na iznos transakcije koji prelazi navedeni iznos. Da bi se to izbjeglo, u ugovoru je naznačena niža cijena. Za kupca, to je opterećeno činjenicom da će u slučaju sudskog postupka, potonji polaziti od činjenice da je za stan plaćen samo iznos naveden u dokumentu.

Izlaz je naznačiti da se imovina prodaje za 1 milion rubalja, ali je praćena neodvojivim poboljšanjima u vrednosti od X rubalja, gde je X ukupna cena imovine minus 1 milion rubalja. Slične formulacije su prihvatljive i za kreditne organizacije koje izdaju hipotekarne kredite.

Ali kupac ima pravo jednom u životu primiti porezni odbitak u vezi s kupovinom stambenog prostora za iznos naveden u ugovoru (ne više od 2 miliona rubalja). Ako navedete nižu vrijednost, može izgubiti dio iznosa poreskog odbitka. Ako dokumenti ukazuju na 1 milion, a 2 miliona su plaćeni, gubici će biti:

(2.000.000 – 1.000.000) x 0,13 = 260.000 rubalja.

Takođe, prodavac je oslobođen plaćanja poreza na dohodak građana ako proda svoju jedinu kuću.

Ne stidi se! Ako niste sigurni, tražite da vidite papire i predmet iznova i iznova, pažljivo ih provjerite (čak i polako). Plaćate mnogo novca, imate pravo da proverite sve što vam se čini sumnjivim, da razjasnite sva sporna pitanja.

Ako se pritužbe odnose na kvalitet stanovanja, cjenkajte se. Sasvim je moguće smanjiti potrebnu količinu za dio troškova budućih popravaka.
Ako uslovi nisu zadovoljavajući, trebate odbiti transakciju ili je odgoditi.

Svako od nas prije ili kasnije mora prodati ili kupiti stan. Da li je moguće sami pripremiti svu dokumentaciju za prodaju stana ili je potrebno kontaktirati agenciju? Iz ovog članka naučit ćete kako pravilno sastaviti kupoprodajni ugovor i registrirati prijenos vlasništva nad stanom.

Kupoprodajni ugovor za stan sastavlja se u jednostavnom pisanom obliku. Ako želite, možete ga ovjeriti kod notara, ali to nije neophodno.

Od 29. decembra 2015. godine učešće notara postalo je obavezno pri obavljanju poslova sa udjelom u stanu, kao i pri prodaji imovine u vlasništvu maloljetnika. Ostale transakcije nekretninama i dalje ne moraju biti ovjerene kod notara.

Koji dokumenti će biti potrebni prilikom sastavljanja ugovora o kupoprodaji stana?

Prije svega, potvrda o vlasništvu stana koji se prodaje. Osim potvrde, trebat će vam i vlasnički dokument koji potvrđuje osnov za nastanak prava vlasništva prodavca stana. Takav dokument može biti:

• ugovor o prodaji;
• ugovor o prenosu stana u vlasništvo građana (privatizacija);
• ugovor o poklonu;
• uvjerenje o nasljeđivanju;
• sudska odluka kojom se priznaju vlasnička prava.

Biće vam potrebni i podaci iz pasoša obe strane, odnosno prodavca i kupca.

Osim toga, potrebno je nabaviti potvrdu o tome ko je prijavljen u ovom stanu. Ako u njemu niko nije registrovan, biće potrebna i potvrda.

Ako je prodavac stana oženjen, za prodaju stana potrebna je saglasnost drugog supružnika. Ako je vlasnik maloljetan, morat ćete pribaviti rješenje organa starateljstva kojim se odobrava prodaja stana.

Od 29. decembra 2015. godine traži se rješenje organa starateljstva kod notara.

I naravno, trebat će vam priznanica za plaćanje državne pristojbe. Iznos državne dažbine za registraciju prenosa vlasništva nad nekretninama iznosi 2 hiljade rubalja. Platilac državne dažbine je kupac stana.

Osnovni uslovi ugovora o kupoprodaji stana

Da bi se ugovor o kupoprodaji nekretnine smatrao zaključenim, moraju biti dogovoreni svi bitni uslovi transakcije. Koji se uslovi smatraju bitnim u ovom slučaju?

Prije svega, ovo su podaci o samoj imovini. U ugovoru se obavezno mora navesti adresa stana, njegova površina, broj soba, spratnost, kao i katastarski ili uslovni broj nekretnine.

Potrebne su i informacije o cijeni stana i postupku plaćanja.

Preporučljivo je da se prilikom podnošenja dokumenata za registraciju obračuni izvrše u potpunosti i da se dokumentima priloži potvrda o tome.

Ako u trenutku registracije prijenosa vlasništva u ugovoru nije navedeno da su plaćanja u cijelosti izvršena, ili je ugovorom predviđena odgoda ili obročna otplata, pri upisu nastaje teret u vidu zaloge će biti nametnuto na stan.

Još jedna stvar koju treba odraziti u ugovoru je procedura prenosa stana sa prodavca na kupca: kada će se to dogoditi, pod kojim uslovima i kojim redosledom.

Ako postoje osobe koje zadržavaju pravo korištenja stana nakon njegove prodaje, to također mora biti naznačeno u ugovoru.

Ispunjavanje ugovora

Uzorak ugovora o kupoprodaji stana možete preuzeti na kraju članka.

Prvo popunite zaglavlje ugovora. U zaglavlju se navodi mjesto na kojem je ugovor sastavljen, datum njegovog potpisivanja, kao i podaci o stranama u ugovoru:

• Puno ime;
• Datum rođenja;
• Mjesto rođenja;
• Serija i broj pasoša;
• ko je i kada izdao pasoš;
• adresa registracije u mjestu prebivališta.

Tačka 1.2 ugovora navodi podatke o vlasničkom listu, kao i detalje potvrde o vlasništvu nad ovim stanom.

Podaci u klauzulama 1.1 i 1.2 ugovora moraju biti naznačeni u strogom skladu sa onim što je napisano u potvrdi o vlasništvu.

Od 1. januara 2015. godine potvrda o vlasništvu se ne izdaje na pečatiranom obrascu, već na redovnom.

U tački 2.1 potrebno je navesti cijenu ugovora, kao i činjenicu da je u trenutku potpisivanja ugovora kupac u potpunosti uplatio novac (naravno, samo ako je to slučaj).

U tački 3.1 preporučljivo je navesti da se prenos stana vrši bez akta o prenosu. Ako to nije učinjeno, osim ugovora, trebat ćete sastaviti i prijenosni akt i priložiti ga kupoprodajnom ugovoru.

U tački 3.6 potrebno je navesti podatke o licima koja zadržavaju pravo korištenja stana nakon njegove prodaje ili o njihovom odsustvu.

Odjeljci 5-7 su tipični i, po pravilu, ne zahtijevaju nikakve izmjene.

U osmom dijelu ugovora ponovo se navode podaci o svakoj od strana, odnosno o prodavcu i kupcu, te se stavljaju potpisi strana.

Prvo se ispisuje puno prezime, ime i patronim, nakon čega se stavlja potpis.

Nakon odjeljka sa potpisima stranaka, nalazi se priznanica koja potvrđuje da je prodavac u cijelosti primio sredstva od kupca.

Nakon što popunite ugovor, morate ga odštampati. Ugovor je odštampan na jednom listu papira sa obe strane, u tri primerka. Uzorak ugovora možete preuzeti na kraju ovog članka.

Nakon što je kupoprodajni ugovor potpisan, mora se registrovati. Na osnovu člana 553 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prijenos vlasništva nad stanom podliježe obaveznoj državnoj registraciji u Rosreestr.

Za državnu registraciju, strane moraju zajedno podnijeti sljedeće dokumente Rosreestru:

• prijava za registraciju (popunjena u Rosreestru);
• Ugovor o kupoprodaji stana, po jedan primjerak za svaku stranku plus jedan primjerak za matičara;
• potvrda o vlasništvu;
• naslovni dokument;
• potvrdu o licima prijavljenim u stanu ili o njihovoj odsutnosti;
• ako je potrebno, saglasnost drugog supružnika za prodaju stana i rješenje organa starateljstva;
• priznanicu o uplati državne dažbine.

Ako jedna od strana (prodavac ili kupac) izbjegne državnu registraciju, druga strana se može obratiti sudu. Prenos vlasništva će biti uknjižen sudskom odlukom, a strana koja je utajila moraće da nadoknadi sve nastale gubitke.

Na osnovu rezultata registracije, podaci o novom vlasniku će biti upisani u Jedinstveni državni registar prava (USR), a kupcu će biti izdata potvrda o registraciji vlasništva. Od ovog trenutka kupac postaje punopravni vlasnik stana.

Kupovina stana za gotovinu, prema zakonodavstvu Ruske Federacije, ne razlikuje se od plaćanja bankovnim transferom. Ali kao i svaka vrsta monetarne transakcije, ona ima svoje nijanse.

Ili je predujam kupčev norma reosiguranja. Kako bi osigurao transakciju i minimizirao rizike, kupac prilikom prijenosa novca traži od kupca da ga primi, navodeći:

• gdje je transfer završen;
• koji iznos je uplaćen;
• šta je plaćeno;
• od koga i kome je novac uplaćen.

Važne nijanse: kako se transakcija odvija pri plaćanju novcem

S obzirom da postupak kupoprodaje stana ima i svojih momenata, vrijedi se detaljnije zadržati na proceduri plaćanja u gotovini.

Razmotrimo prava i obaveze svake strane u ovoj transakciji.

Za prodavca

Prodavac se obavezuje:

• pripremiti zajedno sa kupcem ugovor o kupoprodaji stana. To se može učiniti samostalno ili uz pomoć advokata, notara ili agenta za nekretnine.
• Prikupite paket dokumenata koji je neophodan za upis prava vlasništva prilikom kupovine kuće od strane novog vlasnika.
• Potpišite ugovor zajedno sa kupcem.
• Prihvatite gotovinsko plaćanje od kupca.

Ako je prodavac pravno lice, tada postoje određena ograničenja za plaćanje gotovinom.

Za kupca

Kupac se zauzvrat obavezuje:

• Odaberite kućište i pregledajte ga.
• Provjerite tačnost naslovnih dokumenata. Zatražite od prodavca da napravi izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina kako bi potvrdio činjenicu o vlasničkim pravima koja je izjavio vlasnik stana.
• Ako se kupoprodaja stana vrši preko posrednika, tada je potrebno provjeriti punomoć na njegovo ime.
• Kupac treba da se pobrine da svi koji žive a ne žive na teritoriji stana budu odjavljeni iz njega. Prošireni izvod iz matične knjige pomoći će da se to potvrdi.
• Provjerite ima li zaostalih obaveza u plaćanju komunalnih usluga. U ugovoru je također vrijedno navesti da ako novi vlasnik dobije dug za stan, prodavac se obavezuje da će ga isplatiti.

Možda će biti potrebna detaljnija provjera kako bi se osigurala pravna čistoća stana.

Ako je sve u redu, onda prelaze na sljedeću fazu - ovo je zaključivanje sporazuma. Kupac prenosi novac za . Iznos koji treba platiti će biti onaj koji je naveden u ugovoru. Tada se upisuju imovinska prava novog vlasnika stana.

Vrijedi napomenuti da je ova kupovina skupa, pa je najbolje da se prodavac zaštiti od incidenata. Dakle, ugovor ne predviđa samo ono što je plaćeno, već i kazne za penale.

Ako kupac raskine transakciju, prodavac zadržava pun depozit.

Ukoliko prodavac odbije transakciju, vraća kupcu depozit u dvostrukom iznosu.

Koja dokumenta su potrebna za sklapanje sporazuma sa obe strane?

Prilikom potpisivanja ugovora o kupoprodaji nekretnine, kao što smo ranije rekli, potrebno je prikupiti paket dokumenata. Sastoji se od:

1. Ugovor o kupoprodaji stana, koji mora potpisati svaka strana. Ako prodavac ima zajedničko vlasništvo nad stanom sa drugim osobama, onda ugovor mora biti ovjeren kod notara.
2. je dokument bez kojeg nije moguće upisati prava. Mora ga popuniti prodavac navodeći da prenosi vlasništvo nad stanom na novog kupca i vlasnika.
3. Ekstrakt iz Rosreestr. Dokument, koji trenutno potvrđuje pravo vlasništva vlasnika, ima katastarski broj stana.
4. Potvrda o uplati državne dažbine. Ako se ova činjenica plaćanja poreza ne izvrši, matičar će odbiti da izvrši transakciju. Državna dažbina je obavezna.

Ovisno o transakciji, mogu biti potrebni i drugi dokumenti. Na primjer:

1. Ako je prodavac stana oženjen, onda zakon zahtijeva saglasnost njegovog supružnika da izvrši ovu transakciju.
2. Ako se kupoprodaja ne vrši u ime vlasnika, onda je potrebno punomoćje za posrednika, koje je ovjereno kod notara.
3. Ukoliko je jedan od vlasnika stana maloljetno dijete, postupak preregistracije će biti malo drugačiji.

Također, prilikom obavljanja transakcije u gotovini, važna je činjenica prijenosa novca:

1. Najčešći je račun.
2. Kopija ugovora prodavca sa bankom, koji označava zakup sefa - ako se prenos novca odvija preko sefa.
3. Kao dokaz može poslužiti i bankovni ček za lažne novčanice.

Šta treba uzeti u obzir prilikom sastavljanja ugovora

Ako je ugovorom o kupoprodaji stana predviđena kupoprodaja nekretnine u gotovini, tada stranke moraju uzeti u obzir i razmotriti sljedeće točke:

Dragi čitaoci! Pokrivamo standardne metode za rješavanje pravnih problema, ali vaš slučaj može biti jedinstven. Mi ćemo pomoći besplatno pronađite rješenje za svoj problem- jednostavno pozovite našeg pravnog savjetnika na:

Brzo je i besplatno! Također možete brzo dobiti odgovor putem konsultantskog obrasca na web stranici.

1. Transfer novca. Kojim redoslijedom i gdje će se izvršiti transfer? Gore navedene metode prijenosa novca pomoći će vam da pronađete najbolji za vas.
2. Uslovi pod kojima se vrši prva uplata - akontacija ili depozit. Prema zakonodavstvu Ruske Federacije, ova dva koncepta imaju različitu pravnu snagu.
3. Registracija kod Rosreestra se odvija nakon što se novac prenese prodavcu. Stoga se ova tačka mora uzeti u obzir u kupoprodajnom ugovoru stana.

Koju valutu odabrati za obračun

Kupovinu stambenog prostora najbolje je platiti u nacionalnoj valuti. Ali ako kupac i prodavac odluče da im je zgodnije da plate transakciju u stranoj valuti, tada zakonodavstvo Ruske Federacije predviđa mogućnost plaćanja ne samo u ruskim rubljama. Obično se plaćanja vrše u dolarima ili evrima.

Ograničenje gotovinskog plaćanja

Zakonodavstvo Ruske Federacije predviđa gotovinsko plaćanje s ograničenjem od 600.000 rubalja. Ovaj zakon je donet u januaru 2014. godine i sada je potrebno izvršiti nekoliko operacija za plaćanje iznosa koji prelaze 600.000 rubalja.

Na ovaj način država pokušava da se riješi i iskorijeni sijeno tržište i prikrivanje neslužbenih prihoda građana. Postoji i procedura za ograničenja za određena lica - to su pravna lica koja imaju pravo na plaćanje u gotovini samo u iznosu od 100.000 rubalja.

Kako zaobići ograničenja

Postoje i metode da se zaobiđe ova Vladina uredba.

Prvo, ovo ograničenje se ne odnosi na stranu valutu, tako da možete izvršiti gotovinska plaćanja u drugoj, nenacionalnoj valuti.

Drobljenje u komade

Drugi način da se zaobiđe Uredba o ograničenju iznosa je da se iznos podijeli. Šta to znači? U ovom slučaju obično se koristi sljedeći algoritam:

1. Prva uplata se prenosi kao akontacija za stan.
2. Drugo plaćanje se dešava kada se dokumenti prenesu u Rosreestr ili Multifunkcionalni centar za registraciju imovinskih prava.
3. Treća isplata nastaje kada novi vlasnik stana dobije pravo vlasništva.

Ova metoda se koristi ako je stan jeftin i njegov trošak se može podijeliti na tri dijela, koji ne prelaze 600.000 rubalja kao jednokratno plaćanje.

Nedostatak je što ako prodavcu hitno zatreba novac, neće ga moći primiti u jednokratnoj uplati, kako je želio.

Sef i akreditiv

Glavna karakteristika kupovine stana za gotovinu je nepostojanje posrednika, a to su finansijske institucije, kreditne organizacije koje direktno obezbjeđuju sef za prijenos i čuvanje novca ili akreditivnog računa. Kod ove vrste plaćanja stana u gotovini vrijedi razmotriti:

1. Kupac stana samostalno bira i dogovara cijenu s prodavateljem nekretnine.
2. Ugovor mora nužno odgovarati i zadovoljiti sve zahtjeve obje strane.
3. Strane su odredile datum za sastavljanje sporazuma.
4. Strane dostavljaju Rosreestr-u paket dokumenata i ugovor o kupoprodaji stana.
5. Do prijenosa novca na uobičajen način dolazi kada se potpiše ugovor i ključevi nekretnine predaju novom vlasniku.

Novčane uputnice

Nalozi za plaćanje su dokument preporuke prilikom obavljanja transakcije kupovine stana za gotovinu. Šta je nalog za plaćanje i koje su njegove prednosti i karakteristike?

Nalog za plaćanje je način prenosa novca od kupca do prodavca. Rok za sklapanje ugovora prilikom prenosa novca ne mora biti dug.

Nalog za plaćanje sadrži sljedeće podatke:

1. Datum potpisivanja, rok plaćanja.
2. Podaci o kupcu i prodavcu.
3. Iznosi sredstava tačni u rubljama.
4. Razlog za prijenos novca.

Mogući rizici i sigurnosne mjere

Rizici prilikom obavljanja gotovinske transakcije su sljedeći:

• Prilikom plaćanja avansa, prodavac ima pravo da odmah raspolaže novčanim iznosom, pa ako se transakcija prekine, može doći do problema u naplati povrata novca.
• Nakon što dobije stan prije nego što plati punu cijenu stana, kupac ga može preprodati i raskinuti posao.

Metode koje će pomoći u zaštiti od takvih situacija:

• sastavljanje priznanice. Ispravna i pravno kompetentna priprema računa pomoći će zaštiti i kupca i prodavca. Obavezno izaberite obrazac priznanice, broj svjedoka pred kojima će biti ispisana, a obavezno povedite i ovjerene osobe.
• Prijenos novca preko posrednika - na primjer, preko banke. Da biste to učinili, trebate podnijeti zahtjev za prijenos novca putem sefa ili.
• Ako je moguće, plaćajte ne gotovinom, već preko bankovnog računa.

Plaćanje stana u gotovini ne može se nazvati idealno sigurnom opcijom. Ako se to ne može isključiti, onda je bolje provoditi takve transakcije uz očekivanje da će odmah nakon prijema sredstava biti prebačene u sigurno skladište, na primjer, u banku.

Kupovina vlastitog doma je radostan događaj koji se u životima mnogih Rusa događa samo jednom u životu. Kupovina stana na sekundarnom tržištu jedna je od najvjerovatnijih opcija za ostvarenje sna o posjedovanju vlastite kuće. Naše upute korak po korak za kupovinu stana na sekundarnom tržištu pomoći će vam da što prije kupite nekretninu i izbjegnete greške prilikom registracije.

Neki građani imaju negativan stav prema sekundarnom stanovanju. Pogrešno smatraju da će kupci morati da biraju između starih stanova, nezgodnih rasporeda i zastarelih uslova života. U stvari, sekundarno stambeno tržište je ogroman stambeni fond, čija je glavna razlika postojanje registrovanog vlasništva nad svakom nekretninom.

Jednostavno rečeno, ako je stan u novoj zgradi koja je tek puštena u rad prodan i prošao proceduru državne registracije imovinskih prava u Rosreestru, to je već „preprodaja“.

Sekundarno stanovanje je širok izbor stanova različitih kategorija i karakteristika.

Postoji nekoliko tipova:

1. Ekonomska klasa. Stanovanje u starim zgradama, ne više od 2-4 sprata. Raspored je nezgodan, ukupna površina stana i pojedinih prostorija (kuhinja, kupatilo, toalet) je veoma mala. Ponekad nedostaju potrebne komunikacije (vodovod, kanalizacija, gasovod).
2. Standardno kućište. Stanovi u standardnim zgradama visine od 5 do 16 spratova. Dostupne su 1, 2 i 3 spavaće sobe.
3. Poboljšano stanovanje. Nekretnine u modernim zgradama. Odlikuje se praktičnim rasporedom i povećanom udobnošću.
4. Elitno stanovanje. Tipično, kuće nemaju više od 30 stanova, često stambeni prostor zauzima cijeli sprat. Veoma su udobne. Preduslov je prisustvo zatvorenog, uređenog unutrašnjeg prostora (lift, vratar, parking, obezbeđenje, dečije igralište).

O tome kako kupiti stan na sekundarnom tržištu ćemo govoriti korak po korak u nastavku.

Traži smještaj

Početak postupka nabavke je potraga za odgovarajućim stambenim prostorom. Izbor uvelike ovisi o namjeni za koju je nekretnina odabrana:

1. Kapitalna investicija. Prednost treba dati nekretninama koje će postepeno poskupljivati ​​(elitna područja ili sa infrastrukturom u razvoju, stanovi u novogradnji itd.).
2. Odabir smještaja u skladu sa raspoloživim novcem. Za takvu pretragu preporučljivo je uključiti profesionalnog agenta za nekretnine. Upravlja velikom bazom podataka stambenih nekretnina iz koje možete izabrati najbolju opciju za kupovinu.
3. Odabir stana prema standardu određene površine. Kupci često traže posebne opcije za dvo- ili trosobne stanove ili imaju stroga ograničenja u pogledu minimalnog broja kvadratnih metara po osobi (na primjer, kada učestvuju u državnim programima za pomoć mladim porodicama).

Kakve god ciljeve kupac sebi postavi, njihova prisutnost značajno sužava raspon pretraživanja i pomaže u odabiru odgovarajućih opcija u kratkom vremenu.

Na svoju ruku

Vjeruje se da je isplativije kupiti stan sami. Ova tvrdnja je tačna ako je budući vlasnik nekretnine upoznat sa pravilima kupovine stana na sekundarnom tržištu. Traženje stana sa ovom šemom zasniva se na nekoliko opcija:

1. Praćenje reklama u medijima i Internetu. Mnogi resursi za pretraživanje na mreži i novinski oglasi omogućuju vam da pronađete mnoge opcije koje su prikladne po cijeni i karakteristikama.
2. Proučavanje oglasnih ploča u oblasti od interesa u gradu. Neki prodavci objavljuju oglase direktno u oblasti u kojoj žive. Stoga je dovoljno doći tamo i lutati među kućama. Dobre rezultate daju i razgovori sa stanarima.
3. "Usmena predaja." Ponekad je dovoljno da obavijestite kolege, prijatelje i poznanike o potrazi za stanom i idealna opcija će se odmah pronaći.

Uz pomoć agenta za nekretnine

Za one koji ne znaju samostalno kupiti stan na sekundarnom tržištu i ne žele slušati savjete iskusnih ljudi, lakše je koristiti usluge agencija za nekretnine. U prosjeku, usluge agenta koštaju od 1 do 10% iznosa transakcije. Stoga je potrebno obratiti posebnu pažnju na izbor kompanije ili agenta. To će vam pomoći da izbjegnete prevaru pri kupovini stana i smanjite rizik od susreta s prevarantima:

1. Provjerite svoju licencu.
2. Obratite pažnju na vanjski i unutrašnji izgled ureda agencije za nekretnine. Ugledno preduzeće neće uštedjeti novac, ali za prevarante je dovoljna mala soba.
3. Potražite recenzije o agenciji na internetu.
4. Obratite pažnju na prisustvo sertifikata, nagrada i drugih regalija. Sve ovo je pokazatelj solidnosti i stabilnosti organizacije.

Sklapanjem ugovora sa agentom za nekretnine klijent dobija pristup bazi podataka nekretnina. Agent će odabrati odgovarajuće opcije u skladu sa osnovnim željama kupca.

Procedura kupovine stana na sekundarnom tržištu uključuje nekoliko važnih koraka. Prvi od njih je inspekcija stambene imovine.

Bez obzira da li ste sami pronašli stambeni prostor ili ga je za vas odabrao agent za nekretnine, važno je znati šta tražiti:

• ravnost vertikalnih i horizontalnih površina (zidovi, podovi, plafoni);
• prisutnost i rad vrata i prozora;
• dostupnost komunikacija (plin, struja, vodovod, kanalizacija);
• stanje električnih instalacija (uključite svjetla, provjerite utičnice pomoću jednostavnih električnih uređaja);
• u hladnoj sezoni morate provjeriti kako funkcionira sistem grijanja;
• odsustvo vlage i/ili plijesni u prostorijama s visokom vlažnošću;
• provjerite kako funkcionira vodovodna oprema, kao i plinski ili električni štednjak u kuhinji;
• usklađenost rasporeda stana sa raspoloživom tehničkom dokumentacijom.

Bitan! Nemojte biti stidljivi i posramljeni. Pregledanje stana prije kupovine mora se obaviti pažljivo, jer svaki dom ima nedostatke, ali nije korisno da prodavac o njima obavještava kupce. Nekritični nedostaci mogu biti razlog za značajno smanjenje cijene.

Takođe morate pažljivo pregledati ulaz, okolinu i pogled sa prozora. Možete razgovarati sa komšijama. Nakon kupovine stana, neće biti moguće ništa promijeniti, tako da se prije transakcije moraju uzeti u obzir sve nijanse.

Diskusija o cijeni

Da biste shvatili da li prodavac postavlja adekvatnu cijenu, morate znati kada je najbolje vrijeme za kupovinu stana:

• najbolje ponude i aktiviranje tržišta nekretnina dešavaju se u proljeće i jesen;
• zimi se može očekivati ​​pad cijena stanova;
• Ljeti je „mrtva sezona“ na sekundarnom tržištu.

Uz to, početna cijena je uvijek 20-30% viša od one koju prodavac želi da dobije. Zbog ove marže, vlasnik ima priliku cjenkati se, postepeno snižavajući cijenu.

Neke karakteristike stana pomoći će u smanjenju cijene:

• kutna lokacija;
• nedostatak balkona ili lođe;
• tereti u vidu hipoteke i maloljetne djece;
• potreba za zamjenom nečega itd.

Provjera pravne čistoće stana na osnovu dokumentacije

• da li stan zaista pripada prodavcu (provjeriti podatke iz pasoša sa vlasničkim dokumentom za stanovanje);
• provjerite dostupnost tehničke dokumentacije (tehnički pasoš, katastarski pasoš), rok važenja i njegovu usklađenost sa trenutnim izgledom (bespravna rekonstrukcija će uzrokovati odbijanje registracije transakcije);
• ako je imovina u zajedničkom vlasništvu, zahtijevati da se ostali vlasnici odreknu prava preče kupovine;
• provjeriti broj osoba prijavljenih u stanu, obraćajući posebnu pažnju na maloljetne i nesposobne građane;
• ako će se kupoprodaja izvršiti po punomoći vlasnika, provjeriti njenu autentičnost i valjanost.

Pravna čistoća transakcije je glavni uslov za osiguranje budućeg vlasništva nad stambenom nekretninom. Obavezno se prijavite za besplatne konsultacije sa našim advokatom u posebnom obrascu na web stranici prije donošenja konačne odluke o odabiru stana.

Depozit

Jedna od najčešćih vrsta transakcija u zemlji je kupovina stana na sekundarnom tržištu.

Upute korak po korak također uključuju pravila za podnošenje zahtjeva za depozit za smještaj koji vam se sviđa:

• avansno plaćanje je formalizovano ugovorom o depozitu, u kojem su navedeni podaci o primaocu plaćanja i uplatitelju (puno ime, podaci o pasošu, adresa registracije, itd.);
• iznos depozita je od 1 do 10% ukupne vrijednosti nekretnine;
• U ugovoru mora biti naveden period tokom kojeg će prodavac pripremiti svu dokumentaciju za transakciju.

• predugovor o kupoprodaji;
• ugovor o depozitu;
• prijem novca.

Takav integrirani pristup će vam omogućiti da sigurno kupite dom koji vam se sviđa i izbjegnete ozbiljne finansijske probleme.

Priprema dokumenata za registraciju

Registracija kupovine stana na sekundarnom tržištu počinje pripremom svih potrebnih dokumenata za transakciju.

Dokumenti za kupovinu sekundarnog stana:

• pasoši kupca i prodavca;
• Vlasnički listovi za nekretnine;
• potvrda o sastavu porodice (potvrđuje odsustvo ili prisustvo prijavljenih građana u stanu);
• izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (potvrđuje vlasništvo);
• potvrda BTI-a o trenutnoj cijeni stana;
• izvod iz EIRC-a (neophodan za potvrdu nepostojanja duga na računima za komunalne usluge na određenoj adresi);
• saglasnost supružnika za prodaju stana (ako je prodavac u zakonskom braku);
• potvrda o registraciji;
• priznanicu o uplati državne dažbine.

PrEP

Prilikom kupovine stambene nekretnine ne postoje zakonska ograničenja za sklapanje kupoprodajnog ugovora. Nacrt dokumenta možete naručiti od MFC-a, kod notara ili odštampati standardni obrazac i popuniti ga sami. Glavni detalji dobro izvršenog ugovora su:

• podaci obje strane u transakciji (puno ime, registracija, podaci o pasošu);
• trošak stana (prilikom kupovine privatne kuće, trošak zemljišne parcele i samog stambenog prostora se navodi zasebno);
• podaci o nekretninama (adresa, ukupna površina, namjena);
• glavne karakteristike stambenog prostora;
• odsustvo ili prisustvo tereta;
• naznaka pristanka supružnika na transakciju;
• odsustvo ili prisustvo drugih vlasnika i registrovanih lica.

Bitan! Prilikom kupovine nekretnine koja je u zajedničkom vlasništvu potrebna je obavezna ovjera kupoprodajnog ugovora.

Registracija transakcije

Ispunjavanje kupoprodajnog ugovora još ne predstavlja kupovinu stana. Prijenos vlasništva mora biti službeno registrovan. Stoga se svi dokumenti o prometu nekretninama obrađuju preko Rosreestra ili MFC-a. Za ovo će vam trebati:

• prisustvo predstavnika obe strane u transakciji;
• pisanje prijave za državnu registraciju;
• plaćanje državne dažbine;
• obezbjeđivanje kompletnog paketa dokumenata o transakciji i nekretnini.

Konačno poravnanje

Nakon potpisivanja papira i predaje dokumentacije za registraciju, vrši se konačna uplata između prodavca i kupca. Način prijenosa novca ugovorne strane unaprijed dogovaraju:

• lično u trenutku potpisivanja ugovora;
• transfer na tekući račun;
• kroz sef.

Transfer stana

Za one koji se prvi put susreću sa pitanjem kako kupiti stan na sekundarnom tržištu, mnoge stvari izgledaju neshvatljive. Na primjer, prijenos stambenog prostora na novog vlasnika. Formalno, prijenos se vrši u trenutku potpisivanja kupoprodajnog ugovora i potvrde o prijemu u prilogu. Naime, tek nakon što bivši vlasnik novom vlasniku da ključeve i dokumentaciju za nekretninu (kućna knjiga, tehnički plan, katastarski pasoš itd.).

Prijava i registracija kupaca

Rijetko ko ima sreće da kupi prazan stan, u kojem u trenutku transakcije nema tuđih stvari. Najčešće se kupac i prodavac unaprijed dogovore i ugovorom navedu period u kojem se bivši vlasnik obavezuje da će se iseliti i ukloniti svu svoju imovinu. Obično ne prelazi 1-3 sedmice.

Što se tiče pravne registracije kupljenih kvadrata, u njih se možete registrirati najkasnije nakon 7 dana. Upravo toliko vremena je potrebno registratorima Rosreestra da formaliziraju prijenos vlasništva nad nekretninama i pripreme novi vlasnički dokument. Upis u kupljeni stan vrši se uz predočenje vlasničkog lista.

Porez na promet i odbitak kupaca

Unatoč činjenici da su cijene nekretnina u Rusiji prilično visoke, postoji legalan način da se dio potrošenog novca vrati. Možete ga dobiti od cijene stambenog prostora. Gdje započeti proces? Od pisanja prijave poreznoj upravi na lokaciji stambenog objekta. Uz njega će morati biti priložena sva dokumenta vezana za transakciju, uključujući priznanice o plaćanju državnih dažbina, kao i izjavu o prihodima za prošlu godinu.

Bitan! Samo građani koji rade službeno mogu dobiti odbitak od iznosa kupovine koji ne prelazi 2.000.000 rubalja.

Prodavac je u obavezi da plati 13% poreza na transakciju, jer je kupoprodaja dobit. Međutim, postoje okolnosti koje vam omogućavaju da značajno smanjite ili ne platite porez:

• vlasništvo nekretnine prije prodaje više od 3 godine;
• prodaja stambenog prostora po originalnom trošku (bez dobiti za prodavca).

Čekamo vaša pitanja.

Ako vam je potrebna pomoć advokata oko pripreme dokumentacije za stan ili savjet o čistoći transakcije, prijavite se za besplatne konzultacije s našim stručnjakom u posebnom obrascu na web stranici. Definitivno ćemo vam reći odakle početi sa dizajnom i na šta obratiti pažnju.

Molimo ocijenite objavu i lajkujte je.